Действительность договоров купли-продажи недвижимости и исправление градостроительных деклараций: анализ Постановления № 30827/2025

При покупке или продаже жилья градостроительное соответствие является одним из наиболее деликатных вопросов и частым источником судебных споров. Зачастую возникает вопрос: что происходит, если в договор купли-продажи недвижимости включены недостоверные сведения о дате постройки здания? Кассационный суд, приняв важное постановление № 30827 от 24 ноября 2025 года, внес фундаментальное разъяснение по этому аспекту, определив границы между недействительностью сделки и возможностью сохранения договора посредством последующего акта об исправлении.

Дело и природа градостроительной недействительности

Спор возник из договора купли-продажи, в котором продавец, Т. (представленный О. Р.), заявил, что объект недвижимости был построен до 1 сентября 1967 года. Однако это заявление оказалось ложным. Вторая сторона, Г., потребовала признать договор недействительным на основании ст. 40 Закона № 47 от 1985 года. Апелляционный суд Реджо-ди-Калабрии отклонил иск о недействительности, и это решение было впоследствии подтверждено Верховным судом. Но каков основной принцип, установленный судьями?

Ключ к решению кроется в разграничении между текстуальной и материальной недействительностью. Согласно устоявшейся судебной практике, заложенной историческим решением Объединенных палат № 8230 от 2019 года, недействительность, предусмотренная градостроительным законодательством, носит формальный и текстуальный характер. Это означает, что сделка является недействительной только в том случае, если в ней полностью отсутствуют упоминания, предписанные законом, а не из-за простого объективного несоответствия объекта недвижимости градостроительным нормам.

Правовая позиция Кассационного суда

Чтобы полностью понять значение этого решения, полезно ознакомиться с официальным правовым положением, изложенным в постановлении № 30827/2025:

Из текстуальной природы недействительности, предусмотренной ст. 40 Закона № 47 от 1985 года, следует, что заявление продавца в акте о передаче прав относительно даты постройки объекта (в данном случае до 1 сентября 1967 года) является альтернативой включению в акт ссылок на градостроительный документ; следовательно, ложное заявление относительно даты постройки объекта не влечет за собой недействительность сделки, если оно исправлено в ходе внесения правок в акт путем предоставления и упоминания реальных разрешительных документов на объект, относящихся к данной постройке.

Как четко разъяснили судьи, закон требует под угрозой недействительности, чтобы акт содержал либо упоминание разрешительного документа (например, разрешение на строительство), либо, в качестве альтернативы, декларацию, заменяющую нотариальный акт, подтверждающую начало строительства до 1 сентября 1967 года. Эти два упоминания являются взаимозаменяемыми.

Санация посредством акта об исправлении

Наиболее инновационный и обнадеживающий момент для стабильности гражданского оборота касается возможности исправления первоначальной ошибки или ложных сведений. Если продавец ложно заявляет, что объект построен до 1967 года, но здание на самом деле имеет надлежащие разрешительные документы (хотя и выданные после этой даты), договор купли-продажи не является безвозвратно недействительным. Недействительности можно избежать при соблюдении следующих условий:

• Разрешительные документы на объект недвижимости реально существовали на момент заключения сделки;
• Эти документы фактически относятся к рассматриваемой постройке;
• Составляется последующий акт об исправлении, в котором эти реальные разрешительные документы предоставляются и прямо упоминаются.

Таким образом, первоначальное ложное утверждение преодолевается и санируется последующим документальным дополнением, что сохраняет юридическую силу передачи права собственности и защищает доверие покупателя к реальному градостроительному соответствию объекта.

Заключение

Постановление Кассационного суда № 30827/2025 соответствует необходимости обеспечения определенности сделок с недвижимостью, предотвращая ситуацию, при которой чисто формальные пороки или неточные — но легко исправимые — заявления могли бы привести к аннулированию экономически значимых договоров. Решение подтверждает, что градостроительная недействительность — это не инструмент безусловного наказания, а мера защиты, направленная на обеспечение того, чтобы на рынке обращались только те объекты недвижимости, на которые государство выдало надлежащее разрешение на строительство, существование которого может быть подтверждено даже постфактум.