Решения кондоминиума и исключительная собственность: недействительность без единодушного согласия согласно Постановлению № 16893 от 2025 г.

Жизнь в кондоминиуме требует тонкого баланса между индивидуальными правами и коллективными интересами. Критическим моментом является предел полномочий собрания при принятии решений, особенно когда решения затрагивают исключительную собственность отдельных жильцов. Верховный кассационный суд своим Постановлением № 16893 от 24 июня 2025 г. дал фундаментальное разъяснение, подтвердив принцип, который является неотъемлемым для защиты собственников и надлежащего управления кондоминиумом.

Пределы полномочий собрания и защита частной собственности

В деле, рассмотренном Кассационным судом, противниками выступали К. А. и И., и оно касалось решения собрания, которое устанавливало доступ на крышу (общую часть согласно ст. 1117, п. 1 Гражданского кодекса) через исключительную собственность. Апелляционный суд Неаполя первоначально отклонил возражения, но Верховный суд отменил это решение, заявив, что собрание не может распоряжаться имуществом, которое не входит в его прямые полномочия.

В отношении многоквартирных кондоминиумов, рассмотрение вопросов, касающихся имущества, являющегося исключительной собственностью отдельных жильцов или третьих лиц, не входит в компетенцию собрания, и поэтому решение кондоминиума, которое предусматривает доступ на крышу здания, являющуюся общей частью согласно ст. 1117, п. 1 Гражданского кодекса, при отсутствии единодушного согласия жильцов, осуществляется через исключительную собственность владельца отдельной жилой единицы, является недействительным.

Эта максима является краеугольным камнем законодательства о кондоминиумах: решение, которое налагает проход через частную собственность для доступа к общей части, является абсолютно недействительным, если оно не было одобрено единодушным согласием всех жильцов. Недействительность, в отличие от оспариваемости, делает решение неэффективным с самого начала и может быть оспорено без каких-либо временных ограничений. Основание заключается в защите права собственности, гарантированного Конституцией и Гражданским кодексом, которое не может быть поставлено под угрозу решением большинства.

Последствия недействительности и нормативные ссылки

Статья 1135 Гражданского кодекса перечисляет полномочия собрания, которые сосредоточены на управлении и сохранении общих частей, исключая возможность затрагивать права исключительной собственности. Любое изменение, которое влечет за собой ограничение или установление сервитута на частную собственность, требует акта распоряжения, который требует единодушного согласия всех заинтересованных собственников и не может быть навязан простым большинством.

Это постановление имеет важные практические последствия:

• Администраторы должны тщательно оценивать предлагаемые решения, которые могут, даже косвенно, затрагивать исключительную собственность.
• Жильцы имеют право возражать против решений, нарушающих их сферу частной собственности, и могут оспаривать их без временных ограничений.
• Установление вещных прав на исключительную собственность (например, права прохода) всегда требует письменного и единодушного согласия вовлеченных жильцов.

Заключение: Предостережение для надлежащего управления кондоминиумом

Постановление № 16893 от 2025 г. Кассационного суда подтверждает преобладание права индивидуальной собственности в кондоминиуме. Никакое решение собрания большинства не может законно распоряжаться частным имуществом без единодушного согласия его владельца. Этот принцип необходим для обеспечения правовой определенности и предотвращения злоупотреблений, способствуя справедливому управлению кондоминиумом, уважающему права каждого жильца. Администраторам и собственникам напоминается о необходимости проявлять максимальную осторожность при различении того, что является общим, а что исключительным, действуя всегда в полном соответствии с законом.