Expropriere pentru Utilitate Publică: Legitimarea Cumpărătorului cu Pact de Rezervă a Domeniului – Hotărârea 17635/2025

Exproprierea pentru utilitate publică este un domeniu juridic complex care vizează echilibrarea interesului colectiv cu dreptul la proprietate privată. Un aspect crucial este determinarea despăgubirii și posibilitatea ca părțile implicate să se opună evaluării acesteia. Curtea de Casație, prin Hotărârea nr. 17635 din 30 iunie 2025 (Rv. 675793-01), a oferit o clarificare esențială privind legitimarea la acțiune pentru cei care au achiziționat un bun cu pact de rezervă a domeniului. Această pronunțare este de o importanță practică notabilă pentru protecția intereselor.

Pactul de Rezervă a Domeniului și Exproprierea

Pactul de rezervă a domeniului, reglementat de art. 1523 din Codul Civil, permite cumpărătorului să obțină imediat posesia și utilizarea bunului, dar să dobândească proprietatea formală doar la plata ultimei rate. Deși proprietatea rămâne la vânzător, riscurile trec imediat la cumpărător. Această configurație ridică întrebări în cazul exproprierii: cine, între vânzător și cumpărător, este legitimată să conteste despăgubirea?

Poziția Curții de Casație: Titularul Substanțial al Dreptului

Curtea Supremă, prin menționata Hotărâre nr. 17635/2025, a oferit un răspuns clar. Prezidată de U. S. și având ca raportor pe G. M., decizia a stabilit un principiu fundamental:

În materie de expropriere pentru utilitate publică, cumpărătorul cu pact de rezervă a domeniului este legitimată să propună opoziție la evaluare, în mod concurent și alternativ cu vânzătorul, în calitate de titular substanțial al dreptului de proprietate.

Curtea de Casație recunoaște, așadar, cumpărătorului cu pact de rezervă a domeniului legitimarea deplină la acțiune. Motivația rezidă în faptul că, deși proprietatea formală nu a fost încă transferată, cumpărătorul este „titularul substanțial al dreptului de proprietate”. El este cel care suferă prejudiciul economic direct din exproprierea și care are interesul primar într-o despăgubire corectă. Legitimarea este „concurentă și alternativă”, garantând ambilor, cumpărător și vânzător, posibilitatea de a-și proteja interesele.

Implicații Practice și Referințe Normative

Această pronunțare are importante consecințe practice. Cumpărătorul cu pact de rezervă a domeniului este echivalat, în scopul opoziției la evaluare, cu un proprietar deplin, având un interes protejat juridic. Acțiunea sa se alătură celei a vânzătorului, oferind o dublă cale de protecție. Curtea a făcut referire la art. 29 din D.Lgs. 150/2011, care reglementează opoziția la evaluare, și la art. 1523 c.c., pilon al vânzării cu pact de rezervă a domeniului. Această interpretare, în linie cu precedentele jurisprudențiale (precum N. 24495 din 2013), confirmă orientarea de a privilegia substanța economică în detrimentul formei juridice.

• Cumpărătorul este recunoscut ca titular substanțial al dreptului de proprietate.
• Legitimarea este concurentă și alternativă cu cea a vânzătorului.
• Despăgubirea trebuie să fie adecvată pentru cel care suferă privarea substanțială a bunului.

Concluzii

Hotărârea nr. 17635 din 2025 a Curții de Casație este un punct de referință fundamental pentru dreptul exproprierii, consolidând poziția cumpărătorului cu pact de rezervă a domeniului și asigurându-i capacitatea deplină de acțiune. Pentru cetățeni și operatorii din domeniu, această decizie aduce mai multă claritate și siguranță juridică. În contexte atât de specifice, o consultanță juridică calificată este indispensabilă pentru a naviga complexitățile procedurii de expropriere și pentru a asigura că fiecare drept este pe deplin protejat, obținând despăgubirea justă pentru pierderea bunului.