Locuința Portarului în Condominiu: Hotărârea Curții de Casație 15528/2025 și Prezumpția de Coproprietate

Tema părților comune în condominiu este dintotdeauna o sursă de dezbateri și litigii. Dintre problemele cele mai frecvente, se remarcă cea referitoare la natura juridică a locuinței portarului: este o proprietate comună a tuturor coproprietarilor sau poate fi o unitate imobiliară privată? Curtea de Casație, prin Hotărârea nr. 15528 din 10 iunie 2025, a oferit un clarificări fundamentale, reiterând principiile care trebuie să ghideze interpretarea articolului 1117 din Codul Civil în materie. Această decizie este crucială pentru a înțelege cum se stabilește coproprietatea asupra acestor spații și ce elemente trebuie să ia în considerare judecătorii.

Contextul Normativ: Art. 1117 C. Civ. și Părțile Comune

Articolul 1117 din Codul Civil enumeră părțile imobilului care fac obiectul proprietății comune a proprietarilor unităților imobiliare individuale, cu excepția cazului în care contrariul rezultă din titlu. Dintre acestea, la punctul 2, sunt menționate spațiile pentru portărie și locuința portarului. Cu toate acestea, această prezumpție de coproprietate nu este absolută și poate fi depășită dacă există un "titlu contrar". Dar ce se înțelege exact prin "titlu contrar" și cum se constată destinația unui bun pentru uz comun?

Problema a făcut obiectul litigiului dintre domnul D. M. și domnul C. L., soluționat în primă instanță și apoi în apel de Curtea de Apel Milano, înainte de a ajunge la examinarea de către Curtea Supremă. Hotărârea atacată, datată 25/10/2018, respinsese pretențiile, iar Curtea de Casație a confirmat acest orientament, oferind detalii interpretative prețioase.

Cheia Hotărârii 15528/2025: Destinația la Momentul Constituării Condominiului

Inima pronunțării Curții de Casație rezidă în definirea momentului și a modalităților în care trebuie constatată destinația locuinței portarului. Curtea Supremă a clarificat că investigația judecătorului de fond trebuie să se concentreze pe un moment istoric precis: cel al constituirii condominiului. Acesta are loc, în mod tipic, odată cu prima vânzare a unei unități imobiliare individuale de către proprietarul inițial al întregului imobil.

În materie de condominii în clădiri, pentru a stabili dacă o unitate imobiliară este comună, conform art. 1117, pct. 2, C. Civ., deoarece este destinată locuinței portarului, judecătorul de fond trebuie să constate dacă, la momentul constituirii condominiului, ca urmare a vânzării apartamentelor individuale de către proprietarul inițial al întregului imobil, a existat o astfel de destinație, expresă sau de fapt, în caz contrar trebuind să se excludă proprietatea comună a coproprietarilor asupra acesteia.

Această maximă este de o importanță extremă. Curtea de Casație subliniază că nu este suficient ca locuința să fie *în prezent* utilizată sau configurată ca locuință a portarului pentru a fi considerată parte comună. Este esențial ca această destinație să fi fost stabilită la momentul în care s-a născut condominiul, adică atunci când constructorul sau proprietarul unic a început să vândă unitățile imobiliare individuale, dând naștere coproprietății asupra părților comune.

Destinația poate fi:

• Expresă: Rezultă dintr-un act formal, cum ar fi regulamentul de condominiu contractual, actul de achiziție al unităților individuale sau un act notarial specific.
• De fapt: Se deduce din circumstanțe obiective și univoche care, la momentul constituirii condominiului, indicau clar intenția de a destina acea unitate imobiliară uzului comun ca locuință a portarului. Aceasta poate include configurația structurală, prevederea serviciilor de portărie sau alte dovezi concrete.

Dacă nu se reușește probarea unei astfel de destinații, nici exprese, nici de fapt, la momentul constituirii condominiului, atunci prezumpția de coproprietate a articolului 1117 C. Civ. cade, iar locuința portarului nu poate fi considerată proprietate comună a coproprietarilor. Aceasta implică faptul că unitatea imobiliară rămâne proprietate exclusivă a constructorului inițial sau a celui care a achiziționat-o ulterior ca bun privat.

Implicații Practice pentru Condominii și Administratori

Hotărârea 15528/2025 oferă claritate, dar impune și o atenție sporită. Pentru coproprietari, înseamnă că simpla existență a unui spațiu identificat ca "locuință a portarului" nu le garantează proprietatea comună. Va fi necesar să se verifice actele de proveniență și istoricul imobilului. Pentru administratorii de condominiu, pronunțarea evidențiază importanța:

• Consultării atente a regulamentului de condominiu și a actelor de achiziție.
• Reconstituirii istoricului clădirii, în special în legătură cu constituirea sa.
• Evaluării prudente a includerii acestor unități imobiliare printre părțile comune, mai ales în caz de contestații.

Decizia Curții de Casație este în linie cu orientări anterioare (cum ar fi Hotărârea nr. 14796 din 2017, invocată de aceeași pronunțare), care au pus întotdeauna accentul pe "titlul contrar" și pe interpretarea sa corectă. Principiul este clar: prezumpția de coproprietate este puternică, dar nu invincibilă, iar dovada contrară trebuie să fie riguroasă și să se refere la un moment bine definit.

Concluzii

Hotărârea nr. 15528 din 10 iunie 2025 a Curții de Casație reprezintă un punct de referință în complexa materie a condominiilor. Ea reiterează că, pentru a stabili natura comună a locuinței portarului, elementul determinant este destinația sa, expresă sau de fapt, la momentul constituirii condominiului. Această indicație este fundamentală pentru prevenirea și soluționarea litigiilor, oferind coproprietarilor, administratorilor și judecătorilor un criteriu univoc pentru constatarea proprietății.

În caz de dubii sau litigii referitoare la proprietatea spațiilor condominiale, este întotdeauna recomandabil să se apeleze la profesioniști legali specializați în dreptul condominiilor. O analiză atentă a documentației și a contextului istoric poate face diferența în protejarea drepturilor proprii și prevenirea unor surprize neplăcute.