Danos por falta de manutenção condominial: a Cassação com Acórdão n. 16435 de 2025 esclarece a responsabilidade extracontratual

O condomínio é um microcosmo jurídico complexo, onde a coexistência de propriedades exclusivas e partes comuns gera frequentemente questões delicadas, especialmente quando se trata de danos decorrentes da falta de manutenção. Neste cenário, o Acórdão do Tribunal da Cassação n. 16435, depositado em 18 de junho de 2025, surge como um farol de clareza, delineando de forma nítida a natureza da responsabilidade e as suas consequências, especialmente para quem adquire um imóvel. Esta decisão é de fundamental importância para administradores, condóminos e futuros compradores, pois estabelece princípios claros em matéria de indemnização por danos.

A posição do lesado: um terceiro em relação ao condomínio

A questão central abordada pela Cassação diz respeito à qualificação jurídica do proprietário de uma unidade imobiliária que sofre danos devido à falta de manutenção das partes comuns do edifício. A Suprema Corte, com o Acórdão em apreço, reiterou um princípio já consolidado: o proprietário lesado não age como condómino em sentido estrito, mas assume a posição de um "terceiro" que sofre um prejuízo. Esta distinção é crucial, pois incide diretamente sobre o tipo de responsabilidade aplicável.

Segundo a Cassação, a responsabilidade que recai sobre os condóminos pelos danos decorrentes da negligência das partes comuns é de natureza extracontratual. Isto significa que não se aplicam as regras próprias das obrigações reais, que vinculam os condóminos em virtude da sua qualidade de proprietários das quotas de milésimos e que dizem respeito, por exemplo, ao pagamento das despesas condominiais. Em vez disso, recorre-se às normas gerais sobre responsabilidade civil, em particular ao artigo 2043.º do Código Civil, que estabelece o princípio do "neminem laedere" (não lesar ninguém), e ao artigo 2051.º do Código Civil, relativo ao dano causado por coisas em custódia. Esta abordagem já tinha sido reforçada pelas Secções Unidas da Cassação com a sentença n. 9449 de 2016, que esclareceu a natureza da responsabilidade do condomínio pelos danos decorrentes da custódia das partes comuns.

Em matéria de condomínio, o proprietário do apartamento lesado pela coisa comum assume a posição de terceiro que sofre um dano pela falta de manutenção de partes comuns, o que implica o surgimento, a cargo dos condóminos, de uma responsabilidade de natureza extracontratual, com exclusão da aplicabilidade da disciplina das obrigações reais; consequentemente, o adquirente de um imóvel inserido num condomínio não é responsável pela indemnização se o facto danoso ocorreu antes da sua aquisição, devendo responder pelo dano o proprietário da unidade imobiliária no momento do facto.

Esta máxima é o cerne da decisão. Ela esclarece que o condómino lesado é considerado um "terceiro" em relação ao condomínio, não por ser estranho, mas porque o dano sofrido não deriva de um incumprimento contratual ou de uma violação das regras condominiais internas, mas sim de um facto ilícito que se enquadra na esfera da responsabilidade aquiliana (ou extracontratual). A consequência mais relevante desta qualificação é que a responsabilidade pela indemnização do dano não se transfere automaticamente com a propriedade do imóvel.

O adquirente e os danos preexistentes: quem paga?

A verdadeira novidade, ou melhor, a cristalização de um princípio de grande impacto prático, diz respeito à posição do adquirente de um imóvel. O Acórdão n. 16435/2025 afirma inequivocamente que "o adquirente de um imóvel inserido num condomínio não é responsável pela indemnização se o facto danoso ocorreu antes da sua aquisição, devendo responder pelo dano o proprietário da unidade imobiliária no momento do facto".

Este princípio é de extrema importância. Se a responsabilidade fosse de natureza real (ligada, portanto, à propriedade da coisa), o dever de indemnizar o dano transferir-se-ia com o imóvel, recaindo sobre o novo proprietário. Em vez disso, sendo a responsabilidade extracontratual, ela é pessoal e surge a cargo de quem era proprietário (e, portanto, responsável pela custódia das partes comuns) no momento em que o facto danoso ocorreu. Isto contrasta, por exemplo, com o artigo 63.º das Disposições de Execução do Código Civil, que prevê a solidariedade do adquirente pelas contribuições condominiais não pagas pelo vendedor no ano em curso e no anterior, mas esta norma refere-se a "despesas" e não a "danos".

As implicações práticas são múltiplas:

• **Para o adquirente:** Maior proteção. Não terá de arcar com indemnizações por danos ocorridos antes da sua entrada no condomínio, desde que o facto danoso seja anterior à aquisição. É, no entanto, aconselhável realizar uma diligência prévia e minuciosa antes da compra.
• **Para o vendedor:** Deve ter consciência de que a sua responsabilidade por danos de falta de manutenção das partes comuns, ocorridos durante o período em que era proprietário, permanece mesmo após a venda do imóvel.
• **Para o condomínio/administrador:** É fundamental identificar com precisão o momento em que o dano ocorreu para identificar os sujeitos responsáveis. A comunicação e a documentação são essenciais.

Conclusões: certeza jurídica e prudência nas aquisições

O Acórdão da Cassação n. 16435 de 2025 representa um ponto firme no panorama do direito condominial, consolidando o entendimento jurisprudencial sobre a natureza extracontratual da responsabilidade por danos de falta de manutenção das partes comuns. Esta clareza é um benefício para todos os intervenientes do condomínio, pois reduz as incertezas e as potenciais controvérsias ligadas à transferência da propriedade.

Para os futuros adquirentes, a mensagem é clara: a responsabilidade por danos preexistentes não se transfere. No entanto, é sempre boa prática informar-se cuidadosamente sobre o estado do edifício e sobre quaisquer litígios em curso, talvez solicitando um relatório ao administrador, para evitar desagradáveis surpresas. Para os vendedores, é um alerta para manterem em eficiência as partes comuns e para gerirem tempestivamente quaisquer problemas, pois a sua responsabilidade pelos factos danosos não se extingue com a cessão do imóvel. O Escritório de Advocacia coloca-se à disposição para esclarecimentos e assistência nestas complexas dinâmicas.