Szkody z tytułu zaniechania konserwacji części wspólnych nieruchomości: Sąd Kasacyjny w postanowieniu nr 16435 z 2025 r. wyjaśnia odpowiedzialność deliktową

Wspólnota mieszkaniowa to złożony mikrokosmos prawny, w którym współistnienie własności wyłącznych i części wspólnych często generuje delikatne kwestie, zwłaszcza gdy chodzi o szkody wynikające z braku konserwacji. W tym scenariuszu postanowienie Sądu Kasacyjnego nr 16435, złożone 18 czerwca 2025 r., stanowi latarnię jasności, wyraźnie określając charakter odpowiedzialności i jej konsekwencje, zwłaszcza dla nabywców nieruchomości. To orzeczenie ma fundamentalne znaczenie dla zarządców, członków wspólnoty i przyszłych nabywców, ponieważ ustanawia jasne zasady w zakresie odszkodowania za szkody.

Pozycja poszkodowanego: osoba trzecia wobec wspólnoty mieszkaniowej

Centralną kwestią poruszoną przez Sąd Kasacyjny jest kwalifikacja prawna właściciela lokalu, który ponosi szkody z powodu zaniechania konserwacji części wspólnych budynku. Sąd Najwyższy w rozpatrywanym postanowieniu potwierdził utrwaloną już zasadę: poszkodowany właściciel nie działa jako członek wspólnoty w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz przyjmuje pozycję "osoby trzeciej", która ponosi szkodę. To rozróżnienie jest kluczowe, ponieważ bezpośrednio wpływa na rodzaj stosowanej odpowiedzialności.

Według Sądu Kasacyjnego, odpowiedzialność członków wspólnoty za szkody wynikające z zaniedbania części wspólnych ma charakter deliktowy. Oznacza to, że nie stosuje się przepisów dotyczących zobowiązań rzeczowych, które wiążą członków wspólnoty ze względu na ich status właścicieli udziałów w nieruchomości wspólnej i które dotyczą na przykład płatności za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Zamiast tego odwołuje się do ogólnych przepisów o odpowiedzialności cywilnej, w szczególności do art. 2043 Kodeksu Cywilnego, który ustanawia zasadę "neminem laedere" (nikogo nie krzywdzić), oraz do art. 2051 Kodeksu Cywilnego, dotyczącego szkód wyrządzonych przez rzeczy znajdujące się pod nadzorem. Takie podejście zostało już wzmocnione przez połączone sekcje Sądu Kasacyjnego w wyroku nr 9449 z 2016 r., który wyjaśnił charakter odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za szkody wynikające z nadzoru nad częściami wspólnymi.

W przedmiocie wspólnoty mieszkaniowej, właściciel lokalu uszkodzonego przez część wspólną przyjmuje pozycję osoby trzeciej, która ponosi szkodę z powodu zaniechania konserwacji części wspólnych, co implikuje powstanie po stronie członków wspólnoty odpowiedzialności deliktowej, z wyłączeniem stosowania przepisów o zobowiązaniach rzeczowych; w konsekwencji, nabywca nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej nie ponosi odpowiedzialności za odszkodowanie, jeżeli zdarzenie szkodowe miało miejsce przed jego nabyciem, a za szkodę odpowiada właściciel lokalu w chwili zdarzenia.

Ta sentencja jest sercem orzeczenia. Wyjaśnia ona, że poszkodowany członek wspólnoty jest uważany za "osobę trzecią" wobec wspólnoty, nie dlatego, że jest obcy, ale dlatego, że poniesiona szkoda nie wynika z niewykonania zobowiązania umownego ani z naruszenia wewnętrznych przepisów wspólnoty, lecz z czynu niedozwolonego, który wchodzi w zakres odpowiedzialności deliktowej (lub pozakontraktowej). Najistotniejszą konsekwencją tej kwalifikacji jest to, że odpowiedzialność za odszkodowanie nie przechodzi automatycznie wraz z własnością nieruchomości.

Nabywca a szkody istniejące wcześniej: kto płaci?

Prawdziwą nowością, a raczej skrystalizowaniem zasady o dużym znaczeniu praktycznym, jest pozycja nabywcy nieruchomości. Postanowienie nr 16435/2025 jednoznacznie stwierdza, że "nabywca nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej nie ponosi odpowiedzialności za odszkodowanie, jeżeli zdarzenie szkodowe miało miejsce przed jego nabyciem, a za szkodę odpowiada właściciel lokalu w chwili zdarzenia".

Zasada ta ma ogromne znaczenie. Gdyby odpowiedzialność miała charakter rzeczowy (związany z własnością rzeczy), obowiązek odszkodowania przeniósłby się wraz z nieruchomością, obciążając nowego właściciela. Natomiast, ponieważ odpowiedzialność ma charakter deliktowy, jest ona osobista i powstaje po stronie tego, kto był właścicielem (a tym samym nadzorcą części wspólnych) w momencie wystąpienia zdarzenia szkodowego. Jest to sprzeczne na przykład z art. 63 przepisów wykonawczych do Kodeksu Cywilnego, który przewiduje solidarną odpowiedzialność nabywcy za składki na utrzymanie nieruchomości wspólnej nieopłacone przez sprzedającego w roku bieżącym i poprzednim, jednak przepis ten odnosi się do "kosztów", a nie do "szkód".

Implikacje praktyczne są wielorakie:

• **Dla nabywcy:** Większa ochrona. Nie będzie musiał ponosić odszkodowań za szkody, które miały miejsce przed jego wejściem do wspólnoty, pod warunkiem, że zdarzenie szkodowe poprzedzało nabycie. Zaleca się jednak przeprowadzenie dokładnej analizy due diligence przed zakupem.
• **Dla sprzedającego:** Musi być świadomy, że jego odpowiedzialność za szkody wynikające z zaniechania konserwacji części wspólnych, które wystąpiły w okresie, gdy był właścicielem, pozostaje nawet po sprzedaży nieruchomości.
• **Dla wspólnoty/zarządcy:** Kluczowe jest precyzyjne ustalenie momentu wystąpienia szkody w celu zidentyfikowania odpowiedzialnych osób. Komunikacja i dokumentacja są niezbędne.

Wnioski: pewność prawna i ostrożność przy zakupach

Postanowienie Sądu Kasacyjnego nr 16435 z 2025 r. stanowi punkt odniesienia w dziedzinie prawa wspólnot mieszkaniowych, umacniając utrwalony kierunek orzeczniczy dotyczący deliktowego charakteru odpowiedzialności za szkody wynikające z zaniechania konserwacji części wspólnych. Ta jasność jest korzyścią dla wszystkich uczestników wspólnoty, ponieważ zmniejsza niepewność i potencjalne spory związane z przeniesieniem własności.

Dla przyszłych nabywców przekaz jest jasny: odpowiedzialność za szkody istniejące wcześniej nie przechodzi. Niemniej jednak, zawsze dobrą praktyką jest dokładne zapoznanie się ze stanem budynku i ewentualnymi toczącymi się postępowaniami, być może poprzez zwrócenie się o raport do zarządcy, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Dla sprzedających jest to przestroga, aby utrzymywać części wspólne w dobrym stanie i terminowo rozwiązywać wszelkie problemy, ponieważ ich odpowiedzialność za zdarzenia szkodowe nie wygasa wraz z przeniesieniem własności nieruchomości. Kancelaria prawna jest do dyspozycji w celu udzielenia wyjaśnień i pomocy w tych złożonych dynamikach.