Cuándo el Notario no es responsable: El error excusable en la compraventa de inmuebles según la Ordenanza n.º 15676/2025

En el complejo panorama de las transacciones inmobiliarias, la figura del notario desempeña un papel de fundamental importancia, garantizando la legalidad y la seguridad de los actos. Su responsabilidad profesional es un tema recurrente, a menudo en el centro de debates jurídicos y litigios. En este contexto, la Ordenanza del Tribunal de Casación n.º 15676 del 12 de junio de 2025 ofrece una aclaración significativa, delineando los límites entre la diligencia profesional del notario y las posibles negligencias de otros sujetos, como los registradores de la propiedad. Analicemos juntos esta sentencia para comprender sus repercusiones prácticas y jurídicas.

El Papel Crucial del Notario y la Diligencia Profesional

Antes de adentrarnos en la sentencia específica, es esencial recordar el marco general de las responsabilidades notariales. El notario, en calidad de funcionario público, tiene el deber de asegurar la validez y la eficacia de los actos que autoriza. Esto implica, entre otras cosas, la obligación de realizar escrupulosas verificaciones preliminares, las llamadas "visuras hipotecarias y catastrales", con el fin de constatar la ausencia de cargas perjudiciales sobre el inmueble objeto de compraventa, como hipotecas o embargos. Dicha obligación se inserta en el más amplio contexto de la diligencia profesional, invocada por el artículo 1218 del Código Civil, que impone al deudor (en nuestro caso, el profesional) indemnizar el daño si no prueba que el incumplimiento o el retraso ha sido determinado por imposibilidad de la prestación derivada de causa no imputable a él. La diligencia requerida al notario es de tipo "cualificado", superior a la del buen padre de familia, en razón de la complejidad y la delicadeza de su función.

La Máxima de Casación: Un Límite a la Responsabilidad

Se excluirá la responsabilidad del notario por no haber detectado, en ocasión de una compraventa inmobiliaria, la existencia de una inscripción hipotecaria perjudicial si el error ha sido causado por una conducta negligente del registrador de la propiedad, tal que haga de hecho imposible la identificación de la hipoteca con el uso de la ordinaria diligencia profesional.

Esta máxima, extraída de la Ordenanza n.º 15676/2025, representa el corazón de la decisión de la Suprema Corte. En resumen, la Corte de Casación establece que el notario no puede ser considerado responsable si la imposibilidad de detectar una carga (como una hipoteca o un embargo) ha sido causada por un error o una negligencia del registrador de la propiedad. Dicha negligencia debe ser de tal entidad que haga "de hecho imposible" la identificación de la carga, incluso utilizando la "ordinaria diligencia profesional" que se espera del notario. En el caso específico examinado por la Corte, el error del registrador se refería a la atribución del código fiscal al vendedor, impidiendo al notario detectar un embargo sobre el inmueble. La Corte casó y remitió la sentencia de la Corte de Apelación de Nápoles que había considerado irrelevante dicho error, sin especificar qué conducta diligente se habría podido exigir al notario en esas circunstancias. Esto evidencia cómo la Corte de Casación reconoce que el notario, incluso con la máxima diligencia, no puede hacer milagros ante datos erróneos o no correctamente registrados por las oficinas competentes, cuya función está regulada por los artículos 2678 y 2679 del Código Civil.

De la Teoría a la Práctica: Implicaciones y Escenarios

La Ordenanza n.º 15676/2025 introduce un importante principio de equilibrio de las responsabilidades. No se trata de eximir al notario de toda verificación, sino de reconocer que su diligencia tiene un límite intrínseco cuando las fuentes oficiales de información (los registros de la propiedad) presentan vicios o errores insuperables con los instrumentos ordinarios. Esta decisión tiene diversas implicaciones:

• Carga de la prueba: Corresponderá al notario demostrar que el error no ha dependido de su negligencia, sino de la del registrador, y que dicho error ha hecho objetivamente imposible la detección de la carga.
• Importancia de la exactitud de los registros: La sentencia subraya indirectamente la importancia crucial de la exactitud y la fiabilidad de los datos contenidos en los registros de la propiedad, cuya tenencia es fundamental para la certeza del derecho y la seguridad de las transacciones.
• Protección del comprador: Aunque la sentencia limita la responsabilidad del notario en casos específicos, el comprador perjudicado por una carga no detectada podrá buscar tutela, eventualmente actuando contra el registrador de la propiedad u otros sujetos responsables.

La Corte invitó, por tanto, a la Corte de Apelación de Nápoles a reexaminar el caso, especificando qué conducta el notario debería haber adoptado para evitar el error, teniendo en cuenta la negligencia del registrador. Esto demuestra la atención de la Suprema Corte a un análisis concreto y no meramente abstracto de la diligencia profesional.

Conclusiones: Certeza del Derecho y Protección del Ciudadano

La Ordenanza n.º 15676 de 2025 de la Corte de Casación reitera un principio fundamental: la responsabilidad profesional, si bien rigurosa, no puede ser ilimitada y debe tener en cuenta factores externos que hagan objetivamente imposible el cumplimiento. En el caso de la compraventa inmobiliaria, esto significa que la diligencia del notario, aunque elevada, encuentra un límite en la corrección de los datos proporcionados por las oficinas públicas. Esta sentencia contribuye a definir mejor los contornos de la responsabilidad notarial, promoviendo una mayor certeza del derecho y, en última instancia, una protección más específica para todos los sujetos involucrados en las delicadas operaciones de transferencia inmobiliaria. Es una advertencia para todos los profesionales y para las oficinas públicas: la colaboración y la exactitud son esenciales para garantizar la seguridad jurídica que los ciudadanos merecen.