Kada notar nije odgovoran: Oprostiva greška u kupoprodaji nekretnina prema Naredbi br. 15676/2025

U složenom pejzažu transakcija nekretninama, uloga notara je od suštinskog značaja, garantujući zakonitost i sigurnost akata. Njegova profesionalna odgovornost je česta tema, često u centru pravnih debata i sporova. U tom kontekstu, Naredba Kasacionog suda br. 15676 od 12. juna 2025. godine nudi značajno pojašnjenje, definišući granice između profesionalne pažnje notara i eventualnih nemara drugih subjekata, kao što su službenici registara nepokretnosti. Analizirajmo ovu presudu kako bismo razumeli njene praktične i pravne posledice.

Ključna uloga notara i profesionalna pažnja

Pre nego što se upustimo u specifičnu presudu, neophodno je podsetiti se opšteg okvira notarske odgovornosti. Notar, kao javni službenik, ima obavezu da obezbedi validnost i efikasnost akata koje overava. To podrazumeva, između ostalog, obavezu obavljanja pedantnih preliminarnih provera, takozvanih "hipotekarnih i katastarskih uvida", kako bi se utvrdilo odsustvo štetnih tereta na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, kao što su hipoteke ili zaplene. Ova obaveza se uklapa u širi kontekst profesionalne pažnje, pozvan na član 1218. Građanskog zakonika, koji obavezuje dužnika (u našem slučaju, profesionalca) da nadoknadi štetu ako ne dokaže da je neizvršenje ili kašnjenje prouzrokovano nemogućnošću ispunjenja usled razloga koji mu nije pripisan. Pažnja koja se zahteva od notara je "kvalifikovana", viša od pažnje dobrog domaćina, zbog složenosti i osetljivosti njegove funkcije.

Maksima Kasacionog suda: Granica odgovornosti

Odgovornost notara se isključuje za neprijavljivanje, prilikom kupoprodaje nekretnine, postojanja štetne hipoteke ako je greška prouzrokovana nemarnim postupanjem službenika registara nepokretnosti, na način koji je praktično onemogućio identifikaciju hipoteke upotrebom uobičajene profesionalne pažnje.

Ova maksima, izvedena iz Naredbe br. 15676/2025, predstavlja srž odluke Vrhovnog suda. Ukratko, Kasacioni sud utvrđuje da se notar ne može smatrati odgovornim ako je nemogućnost otkrivanja tereta (kao što je hipoteka ili zaplena) prouzrokovana greškom ili nemarom službenika registara nepokretnosti. Takav nemar mora biti takvog obima da učini "praktično nemogućim" identifikovanje tereta, čak i korišćenjem "uobičajene profesionalne pažnje" koja se očekuje od notara. U konkretnom slučaju koji je Sud razmatrao, greška službenika se odnosila na dodelu poreskog identifikacionog broja prodavcu, sprečavajući notara da otkrije zaplenu na nepokretnosti. Sud je stoga ukinuo sa vraćanjem na ponovno suđenje presudu Apelacionog suda u Napulju koji je smatrao ovu grešku nebitnom, bez preciziranja kakvo bi postupanje sa pažnjom moglo biti zahtevano od notara u tim okolnostima. Ovo naglašava kako Kasacioni sud priznaje da notar, čak i uz najveću pažnju, ne može činiti čuda pred netačnim ili netačno registrovanim podacima od strane nadležnih službi, čija je funkcija regulisana članovima 2678. i 2679. Građanskog zakonika.

Od teorije do prakse: Implikacije i scenariji

Naredba br. 15676/2025 uvodi važan princip uravnoteženja odgovornosti. Nije reč o oslobađanju notara od svake provere, već o priznavanju da njegova pažnja ima inherentnu granicu tamo gde zvanični izvori informacija (registri nepokretnosti) sadrže nedostatke ili greške koje se ne mogu prevazići uobičajenim sredstvima. Ova odluka ima nekoliko implikacija:

• Teret dokazivanja: Na notaru će biti da dokaže da greška nije nastala usled njegovog nemara, već usled nemara službenika, i da je ta greška objektivno onemogućila otkrivanje tereta.
• Važnost tačnosti registara: Presuda indirektno naglašava ključnu važnost tačnosti i pouzdanosti podataka sadržanih u registrima nepokretnosti, čije vođenje je fundamentalno za pravnu sigurnost i sigurnost transakcija.
• Zaštita kupca: Iako presuda u određenim slučajevima ograničava odgovornost notara, kupac oštećen neprijavljenim teretom i dalje može tražiti zaštitu, eventualno podnošenjem tužbe protiv službenika registara nepokretnosti ili drugih odgovornih lica.

Sud je stoga pozvao Apelacioni sud u Napulju da ponovo razmotri slučaj, precizirajući kakvo bi postupanje notar trebalo da preduzme da bi izbegao grešku, uzimajući u obzir nemar službenika. Ovo pokazuje pažnju Vrhovnog suda na konkretnu, a ne samo apstraktnu analizu profesionalne pažnje.

Zaključci: Pravna sigurnost i zaštita građana

Naredba br. 15676 iz 2025. godine Kasacionog suda ponavlja fundamentalni princip: profesionalna odgovornost, iako rigorozna, ne može biti neograničena i mora uzeti u obzir spoljne faktore koji objektivno onemogućavaju ispunjenje. U slučaju kupoprodaje nekretnina, to znači da pažnja notara, iako visoka, nailazi na granicu u ispravnosti podataka koje pružaju javne službe. Ova presuda doprinosi boljem definisanju kontura notarske odgovornosti, promovišući veću pravnu sigurnost i, na kraju krajeva, ciljaniju zaštitu za sve subjekte uključene u delikatne operacije prenosa nepokretnosti. To je opomena svim profesionalcima i javnim službama: saradnja i tačnost su neophodni za garantovanje pravne sigurnosti koju građani zaslužuju.