Quando o Notário não é responsável: O erro escusável na compra e venda de imóveis segundo a Ordem n. 15676/2025

No complexo panorama das transações imobiliárias, a figura do notário desempenha um papel de fundamental importância, garantindo a legalidade e a segurança dos atos. A sua responsabilidade profissional é um tema recorrente, frequentemente no centro de debates jurídicos e litígios. Neste contexto, a Ordem do Tribunal de Cassação n. 15676 de 12 de junho de 2025 oferece um esclarecimento significativo, delineando os limites entre a diligência profissional do notário e as eventuais negligências de outros sujeitos, como os conservadores dos registos imobiliários. Analisemos em conjunto esta decisão para compreender as suas repercussões práticas e jurídicas.

O Papel Crucial do Notário e a Diligência Profissional

Antes de nos aprofundarmos na sentença específica, é essencial recordar o quadro geral das responsabilidades notariais. O notário, enquanto oficial público, tem o dever de assegurar a validade e a eficácia dos atos que autentica. Isto implica, entre outras coisas, a obrigação de efetuar escrupulosas verificações preliminares, as chamadas "pesquisas hipotecárias e cadastrais", a fim de apurar a ausência de encargos prejudiciais sobre o imóvel objeto de compra e venda, como hipotecas ou penhoras. Tal obrigação insere-se no mais amplo contexto da diligência profissional, referida pelo artigo 1218.º do Código Civil, que impõe ao devedor (no nosso caso, o profissional) o dever de indemnizar o dano se não provar que o incumprimento ou o atraso foi determinado por impossibilidade da prestação decorrente de causa que lhe não seja imputável. A diligência exigida ao notário é de tipo "qualificado", superior à do bom pai de família, em razão da complexidade e da delicadeza da sua função.

A Máxima da Cassação: Um Limite à Responsabilidade

Deve ser excluída a responsabilidade do notário por não ter detetado, em ocasião de uma compra e venda imobiliária, a existência de uma inscrição hipotecária prejudicial se o erro foi causado por uma conduta negligente do conservador dos registos imobiliários, de tal forma que tornou de facto impossível a identificação da hipoteca com o uso da ordinária diligência profissional.

Esta máxima, extraída da Ordem n. 15676/2025, representa o cerne da decisão da Suprema Corte. Em síntese, a Cassação estabelece que o notário não pode ser considerado responsável se a impossibilidade de detetar um encargo (como uma hipoteca ou uma penhora) foi causada por um erro ou uma negligência do conservador dos registos imobiliários. Tal negligência deve ser de tal entidade que torne "de facto impossível" a identificação do encargo, mesmo utilizando a "ordinária diligência profissional" que se espera do notário. No caso específico examinado pela Corte, o erro do conservador dizia respeito à atribuição do código fiscal ao vendedor, impedindo o notário de detetar uma penhora sobre o imóvel. A Corte cassou então com remessa a sentença do Tribunal de Apelação de Nápoles que considerara irrelevante tal erro, sem especificar qual conduta diligente poderia ter sido exigida ao notário nessas circunstâncias. Isto evidencia como a Cassação reconhece que o notário, mesmo com a máxima diligência, não pode fazer milagres perante dados errados ou não corretamente registados pelos serviços competentes, cuja função é regulada pelos artigos 2678.º e 2679.º do Código Civil.

Da Teoria à Prática: Implicações e Cenários

A Ordem n. 15676/2025 introduz um importante princípio de ponderação das responsabilidades. Não se trata de isentar o notário de toda e qualquer verificação, mas de reconhecer que a sua diligência tem um limite intrínseco quando as fontes oficiais de informação (os registos imobiliários) apresentam vícios ou erros insuperáveis com os instrumentos ordinários. Esta decisão tem diversas implicações:

• Ónus da prova: Caberá ao notário demonstrar que o erro não decorreu da sua negligência, mas sim da do conservador, e que tal erro tornou objetivamente impossível a deteção do encargo.
• Importância da exatidão dos registos: A decisão sublinha indiretamente a importância crucial da exatidão e da fiabilidade dos dados contidos nos registos imobiliários, cuja manutenção é fundamental para a certeza do direito e a segurança das transações.
• Tutela do comprador: Embora a sentença limite a responsabilidade do notário em casos específicos, o comprador lesado por um encargo não detetado poderá ainda assim procurar tutela, eventualmente agindo contra o conservador dos registos imobiliários ou outros sujeitos responsáveis.

A Corte convidou então o Tribunal de Apelação de Nápoles a reexaminar o caso, especificando qual conduta o notário deveria ter tido para evitar o erro, tendo em conta a negligência do conservador. Isto demonstra a atenção da Suprema Corte a uma análise concreta e não meramente abstrata da diligência profissional.

Conclusões: Certeza do Direito e Tutela do Cidadão

A Ordem n. 15676 de 2025 do Tribunal de Cassação reitera um princípio fundamental: a responsabilidade profissional, embora rigorosa, não pode ser ilimitada e deve ter em conta fatores externos que tornem objetivamente impossível o cumprimento. No caso da compra e venda imobiliária, isto significa que a diligência do notário, embora elevada, encontra um limite na correção dos dados fornecidos pelos serviços públicos. Esta decisão contribui para definir melhor os contornos da responsabilidade notarial, promovendo uma maior certeza do direito e, em última análise, uma tutela mais direcionada para todos os sujeitos envolvidos nas delicadas operações de transferência imobiliária. É um alerta para todos os profissionais e para os serviços públicos: a colaboração e a exatidão são essenciais para garantir a segurança jurídica que os cidadãos merecem.