الضريبة البلدية الموحدة (IMU) والسجل العقاري: محكمة النقض توضح الأسس الضريبية بموجب الأمر رقم 15975 لعام 2025

الضريبة البلدية الموحدة (IMU) والسجل العقاري مرتبطان ارتباطًا وثيقًا، ولكن مع فروق دقيقة هامة. تقدم محكمة النقض، بموجب الأمر رقم 15975 بتاريخ 15 يونيو 2025، توضيحات حاسمة بشأن الأسس الخاضعة للضريبة البلدية الموحدة، خاصة في حالة العقارات التي لم يتم تسجيلها بعد في السجل العقاري أو التي تم هدمها، كما في القضية التي تم فحصها بين T. (R. C.) و G.

التسجيل العقاري: كافٍ، وليس ضروريًا للضريبة البلدية الموحدة

تؤكد المحكمة العليا أن تسجيل العقار في السجل العقاري هو أساس كافٍ للضريبة البلدية الموحدة، ولكنه ليس ضروريًا. تُستحق الضريبة حتى لو لم يكن العقار مسجلاً رسميًا، طالما أن الأصل "مبني" (مكتمل أو مستخدم). هذا يمنع عدم التسجيل الرسمي من إعفاء الأصل من الضرائب.

فيما يتعلق بالضريبة البلدية الموحدة، فإن تسجيل وحدة عقارية، قائمة أو جديدة البناء، في السجل العقاري الإنشائي يشكل أساسًا كافيًا للخضوع الضريبي للأصل للضريبة البلدية، ولكنه ليس أساسًا ضروريًا أيضًا، حيث تُستحق الضريبة منذ أن يمتلك الأصل الشروط لتسجيله، أي منذ أن يمكن اعتباره "مبنى" بسبب اكتمال أعمال البناء المتعلقة به أو منذ أن تم استخدامه سابقًا. (في حالة تدخل هدم المباني موضوع الفحص، أكدت المحكمة العليا أنه نظرًا لأن الوحدات العقارية الخاضعة للضريبة ظلت مسجلة في السجل العقاري مع تخصيص إيراد، فإن الهدم لم يكن له تأثير تلقائي معدل للالتزام الضريبي - كما اعتقدت المحكمة الضريبية بشكل خاطئ - ولكنه كان يجب الإعلان عنه، حيث كان الأمر يتعلق بتغيير يؤثر على الوعاء الضريبي ويرتبط بأساس ضريبي مختلف، يتمثل ليس بعد الآن في حيازة وحدة عقارية، مرتبطة بالإيراد العقاري، بل في حيازة أرض قابلة للبناء، مرتبطة بالقيمة السوقية).

هدم العقارات: الالتزام بالإعلان

يوضح الأمر أن هدم المبنى لا يغير تلقائيًا الالتزام بالضريبة البلدية الموحدة. إذا ظل العقار المهدم مسجلاً في السجل العقاري مع إيراد، تظل الضريبة البلدية الموحدة مستحقة كمبنى. الهدم هو تغيير يجب على المكلف الإعلان عنه رسميًا.

فقط بعد هذا الإعلان، يتغير الأساس الضريبي:

• من حيازة مبنى (الأساس: الإيراد العقاري).
• إلى حيازة أرض قابلة للبناء (الأساس: القيمة السوقية).

هذا التحول حيوي لحساب الضريبة البلدية الموحدة. من الضروري تحديث السجل العقاري والإقرارات الضريبية في الوقت المناسب لتجنب الأخطاء والعقوبات.

الخلاصة: الإدارة الضريبية العقارية الصحيحة

يؤكد الأمر رقم 15975 لعام 2025 على أهمية التوافق بين الحالة الفعلية للعقارات والبيانات العقارية/الضريبية. مبدأ "الكفاية ولكن ليس الضرورة" للتسجيل والالتزام بالإعلان عن التغييرات أمران أساسيان. الإدارة الواعية وفي الوقت المناسب، بدعم من متخصصين في القانون الضريبي، ضرورية للإدارة الصحيحة لممتلكات الفرد العقارية.