Витрати на розвиток інфраструктури та зобов'язання "propter rem": Роз'яснення Верховного Суду в ухвалі № 16996/2025

Інтерпретація норм, що регулюють містобудівне право та зобов'язання, пов'язані з нерухомим майном, є темою постійної актуальності та практичної значущості. Верховний Суд, ухвалою № 16996 від 24 червня 2025 року, надав важливе роз'яснення щодо природи зобов'язань зі сплати витрат на розвиток інфраструктури в межах обов'язкових консорціумів. Це рішення пропонує фундаментальні висновки для розуміння того, хто фактично несе відповідальність за такі платежі, особливо коли особа не брала безпосередньої участі в переговорах з державним органом. Розглянемо детальніше наслідки цього рішення.

Питання: Витрати на розвиток інфраструктури та їхня природа

У центрі спору, розглянутого Верховним Судом, стояла юридична кваліфікація зобов'язань, пов'язаних з витратами на розвиток інфраструктури, які часто виникають у рамках планів забудови або будівельних комплексів, керованих через обов'язкові консорціуми. Ці консорціуми, що регулюються, зокрема, регіональним законодавством, як-от Закон Регіону Венето № 61/1985, ст. 62, та Законом № 1150/1942 про містобудування, спрямовані на забезпечення реалізації інфраструктурних робіт, необхідних для розвитку певних територій. Ключове питання: чи можуть такі зобов'язання вважатися "propter rem", тобто пов'язаними з власністю на майно та автоматично перехідними до наступних покупців?

Зобов'язання "Propter Rem": Фундаментальне поняття

Щоб повністю зрозуміти обсяг рішення Верховного Суду, важливо роз'яснити, що таке зобов'язання "propter rem". Це зобов'язання, що покладаються на власника речового права (як-от право власності або інше речове право користування) у зв'язку з його зв'язком з річчю. Боржник такого зобов'язання визначається за відношенням, тобто на основі права власності на речове право. Це означає, що зобов'язання автоматично переходить разом з передачею права власності або речового права, без необхідності акту прийняття боргу новим власником. Класичним прикладом є обов'язок сплачувати внески на утримання будинку. Стаття 1173 Цивільного кодексу, яка перелічує джерела зобов'язань, хоч і не згадує їх прямо, включає їх до тих, що виникають "з будь-якого іншого акту чи факту, здатного їх спричинити відповідно до правопорядку".

Рішення Верховного Суду: Ухвала № 16996/2025

Верховний Суд, ухвалою № 16996 від 24 червня 2025 року, відхилив касаційну скаргу К. Ф. проти Д. М., підтвердивши рішення Апеляційного суду Венеції. Верховний Суд ствердив важливий принцип, який зміцнює вже висловлену позицію в попередніх рішеннях (як-от № 8635 від 2024 року та № 1468 від 2021 року).

У сфері обов'язкових консорціумів, зобов'язання зі сплати витрат на розвиток інфраструктури власниками, які не брали участі в переговорах з державним органом, не можуть розглядатися як реальні зобов'язання (або "propter rem").

Ця теза має фундаментальне значення. Верховний Суд встановлює, що для того, щоб зобов'язання щодо витрат на розвиток інфраструктури могло вважатися "propter rem", недостатньо простого права власності. Натомість, необхідно, щоб власник брав активну участь у переговорах з державним органом щодо визначення та прийняття таких витрат. Іншими словами, Суд розрізняє позицію первісного власника, який уклав угоду про забудову або брав участь у її формуванні, та позицію наступного покупця або власника, який, будучи членом обов'язкового консорціуму, не мав жодної ролі на етапі переговорів з адміністрацією. Для останніх обов'язок сплати не переходить автоматично як "тягар" на власність, а повинен мати інше джерело відповідальності, яке не є простим правом власності на майно. Цей принцип захищає третіх покупців або менш поінформованих власників, запобігаючи їх обтяженню непередбаченими та не прийнятими безпосередньо зобов'язаннями.

Практичні наслідки для власників та покупців

Рішення Верховного Суду має чіткі практичні наслідки, особливо для тих, хто має намір придбати нерухомість у межах території, що підпадає під плани забудови або обов'язкові консорціуми.

• Підвищена обережність при купівлі: Покупці повинні перевіряти не тільки наявність консорціумів або планів забудови, але й фактичну участь продавця у переговорах щодо витрат, щоб зрозуміти природу зобов'язання.
• Розподіл відповідальності: Принцип пояснює, що обов'язок сплати витрат на розвиток інфраструктури не прикріплюється автоматично до землі, як тінь, а виникає з акту волевиявлення або активної участі в переговорах.
• Необхідність чітких договорів: Стає ще важливішим, щоб договори купівлі-продажу або угоди між членами консорціуму чітко визначали розподіл витрат та їх можливе прийняття.
• Роль консорціумів: Консорціуми повинні приділяти більше уваги документуванню переговорів та комунікації з членами, особливо у разі зміни власників.

Висновок

Ухвала № 16996/2025 Верховного Суду є твердою позицією в судовій практиці, що стосується витрат на розвиток інфраструктури та зобов'язань "propter rem". Вона підтверджує, що простого зв'язку з власністю недостатньо для формування реального зобов'язання зі сплати витрат на розвиток інфраструктури, якщо власник не брав участі в переговорах з державним органом. Це рішення зміцнює правову визначеність, захищаючи власників, які не мали впливу на визначення таких витрат, і підкреслює важливість активної участі та переговорної чіткості. Для будь-яких сумнівів або необхідності поглибленого вивчення цих складних питань завжди рекомендується звертатися до досвідчених фахівців у галузі права.