Subvencionisana stanogradnja i maksimalna prodajna cena: prekid postupka prema presudi Kasacionog suda br. 29368/2025
Sektor javne i subvencionisane stambene izgradnje je godinama u središtu intenzivne sudske debate u Italiji. U centru pažnje nalazi se takozvana "maksimalna prodajna cena", ekonomsko ograničenje postavljeno radi zaštite pristupačnosti socijalnih stanova, koje često izaziva sporove kada se nepokretnost preprodaje po tržišnoj ceni. Kasacioni sud je, presudom br. 29368 od 06.11.2025. godine, ponovo odlučivao o jednom fundamentalnom procesnom aspektu: uticaju zahteva za oslobađanje od ograničenja (affrancazione) na parnicu za povraćaj neosnovano stečenog (ripetizione dell'indebito) koju je pokrenuo kupac.
Normativni kontekst: ograničenje cene i oslobađanje (affrancazione)
Slučaj proističe iz spora između prodavca, A. C., i kupca, F. B. Potonji je, nakon kupovine nepokretnosti iz subvencionisane stanogradnje po tržišnoj ceni, pokrenuo sudski postupak radi povraćaja razlike u odnosu na maksimalnu prodajnu cenu utvrđenu prvobitnim ugovorom. Prodavac je, sa svoje strane, pokrenuo postupak "oslobađanja" (affrancazione) kako bi uklonio to ograničenje cene.
Oslobađanje je pravni instrument koji omogućava da se nepokretnost oslobodi prvobitnih ograničenja cene uz plaćanje naknade opštini. Ali šta se dešava sa građanskom parnicom za povraćaj novca koju je pokrenuo kupac dok je administrativni postupak oslobađanja još u toku? Vrhovni sud je pružio jasan i konačan odgovor.
Odluka Kasacionog suda br. 29368/2025
Kasacioni sud je usvojio žalbu, utvrdivši da nerešen zahtev za oslobađanje nalaže prekid građanskog postupka u kojem kupac traži povraćaj preplaćenih iznosa. Evo zvaničnog pravnog stava koji su izrazile sudije:
U oblasti javne stambene izgradnje, zahtev za oslobađanje usmeren na eliminaciju ograničenja cene iz člana 31, stav 49-bis, Zakona br. 448 iz 1998. godine - kako je izmenjen članom 25-undecies, stav 1, Zakonskog dekreta br. 119 iz 2018. godine, pretvorenog uz izmene u Zakon br. 136 iz 2018. godine - kada je podnet i dokumentovan, dovodi do prekida parnice za povraćaj neosnovano stečenog koju je pokrenuo kupac nepokretnosti po tržišnoj ceni, usled suspenzivnog dejstva predviđenog stavom 49-quater citiranog člana 31 Zakona br. 448 iz 1998. godine.
Ovaj princip ima za cilj izbegavanje kontradiktornih ili nepravednih odluka. Ako prodavac uspe da oslobodi nepokretnost od ograničenja cene putem postupka oslobađanja, sam osnov zahteva za povraćaj novca koji je istakao kupac prestaje da postoji ili se drastično smanjuje. Stoga, zakon predviđa neophodan prekid građanskog postupka do okončanja administrativnog postupka.
Uslovi za prekid postupka
Da bi nastupilo suspenzivno dejstvo na parnicu za povraćaj neosnovano stečenog, moraju biti ispunjeni određeni uslovi:
- Formalno podnošenje zahteva za oslobađanje od strane ovlašćenog lica (prodavca ili trenutnog vlasnika).
- Odgovarajuća dokumentacija i dokaz o podnošenju zahteva nadležnim opštinskim organima.
- Postojanje građanske parnice usmerene na povraćaj razlike između tržišne cene i maksimalne prodajne cene.
Zaključci
Presuda br. 29368/2025 Kasacionog suda predstavlja važnu tačku ravnoteže između zaštite kupca i prava prodavca. Omogućavanjem prekida građanskog postupka dok traje postupak oslobađanja, Kasacioni sud štiti pravnu sigurnost i izbegava nepotrebne ekonomske izdatke za prodavce koji su preduzeli korake da saniraju administrativnu situaciju nepokretnosti. Za one koji su uključeni u sporove vezane za subvencionisanu stanogradnju, ova odluka nudi jasnu smernicu za strateško upravljanje parnicom.
