Ničnost nedoločenih pogodb o najemu kmetijskih zemljišč: Komentar k sklepu št. 10309 iz leta 2024

Nedavni poseg Vrhovnega kasacijskega sodišča s sklepom št. 10309 z dne 16. aprila 2024 ponuja pomembne misli o veljavnosti pogodbene klavzule v okviru najema kmetijskih zemljišč. Zlasti je sodišče ponovilo potrebo po jasni določljivosti pogodbene zadeve, s čimer je določilo, da je klavzula, ki najemniku splošno dovoljuje izvajanje izboljšav na zemljišču, nična zaradi nedoločenosti zadeve. To načelo temelji na členu 1346 civilnega zakonika, ki zahteva, da je predmet pogodbe vedno določen ali določljiv.

Sklep sodišča: Nedoločenost in ničnost

(ELEMENTI POGODBE) - PREDMET (POJEM, ZNAČILNOSTI, RAZLIKOVALNOSTI) - DOLOČLJIVOST - NA SPLOŠNO Na splošno. V pogodbi o najemu kmetijskega zemljišča je nična, zaradi nedoločenosti predmeta, klavzula, ki najemniku splošno dovoljuje izvajanje vseh izboljšav na zemljišču, za katere meni, da so primerne, ker je, ker ureja predmet pogodbene obveznosti plačila odškodnine za (odobrena) izboljšave, podvržena splošnim načelom čl. 1346 c.c., po katerih mora biti predmet vedno določen ali določljiv (poleg tega, da je zakonit in možen).

Ta sklep opozarja na potrebo po specifičnosti v pogodbene klavzule. Ko se sklepa najemna pogodba, zlasti na kmetijskem področju, je ključno natančno opredeliti, katere izboljšave so dovoljene. Splošnost klavzule lahko povzroči ničnost same pogodbe, kar onemogoči zahtevo po odškodnini za izvedene izboljšave.

Praktične posledice sodbe

Praktične posledice te odločitve so številne:

• Potreba po sestavljanju jasnih in specifičnih pogodb.
• Tveganje ničnosti v primeru splošnih klavzul.
• Pomen posvetovanja s pravnikom pri sestavljanju kmetijskih pogodb.

Ta odločitev je v skladu s prejšnjo sodno prakso, ki je že poudarila pomen določljivosti pogodbene zadeve. Sodišče je namreč navedlo prejšnje sodbe (št. 3408 iz leta 2018, št. 11548 iz leta 2023, št. 24790 iz leta 2017), ki so potrdile potrebo po izogibanju dvoumnim in nedoločenim klavzulam.

Zaključek

Sklep št. 10309 iz leta 2024 predstavlja pomemben korak naprej pri varovanju pravic pogodbenih strank. Jasnost in določljivost pogodbene zadeve sta temeljni zahtevi za zagotovitev veljavnosti klavzul v pogodbi o najemu kmetijskega zemljišča. Zato je priporočljivo, da se stranke, vpletene v takšne pogodbe, še posebej pozorno posvetijo formulaciji klavzul, da bi se izognile prihodnjim sporom in zagotovile pravno varnost na kmetijskem področju.