Недійсність невизначених умов у договорах оренди сільськогосподарських земель: Коментар до Постанови № 10309 від 2024 року

Нещодавнє втручання Касаційного суду Постановою № 10309 від 16 квітня 2024 року пропонує важливі роздуми щодо дійсності договірних умов у контексті оренди сільськогосподарських земель. Зокрема, Суд підтвердив необхідність чіткої визначеності предмета договору, встановивши, що умова, яка загалом дозволяє орендарю здійснювати покращення на земельній ділянці, вважається недійсною через невизначеність предмета. Цей принцип базується на статті 1346 Цивільного кодексу, яка вимагає, щоб предмет договору завжди був визначеним або таким, що може бути визначений.

Позиція Суду: Невизначеність та Недійсність

(ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ) - ПРЕДМЕТ (ПОНЯТТЯ, ХАРАКТЕРИСТИКИ, ВІДМІННОСТІ) - МОЖЛИВІСТЬ ВИЗНАЧЕННЯ - ЗАГАЛОМ Загалом. У договорі оренди сільськогосподарської землі недійсною через невизначеність предмета є умова, яка загалом дозволяє орендарю здійснювати всі поліпшення земельної ділянки, які він вважає доцільними, оскільки, регулюючи предмет договірного зобов'язання щодо виплати компенсації за (дозволені) поліпшення, вона підпадає під загальні принципи ст. 1346 ЦК, згідно з якими предмет завжди повинен бути визначеним або таким, що може бути визначений (крім того, що він є законним і можливим).

Ця позиція привертає увагу до необхідності конкретики в договірних умовах. При укладанні договору оренди, особливо в сільськогосподарській сфері, надзвичайно важливо точно визначити, які саме поліпшення дозволені. Загальний характер умови може призвести до недійсності самого договору, унеможливлюючи вимогу компенсації за здійснені поліпшення.

Практичні наслідки рішення

Практичні наслідки цього рішення численні:

• Необхідність складання чітких та конкретних договорів.
• Ризик недійсності у разі наявності загальних умов.
• Важливість консультації з юристом для складання аграрних договорів.

Це рішення узгоджується з попередньою судовою практикою, яка вже наголошувала на важливості можливості визначення предмета договору. Суд, фактично, посилався на попередні рішення (№ 3408 від 2018 року, № 11548 від 2023 року, № 24790 від 2017 року), які підтвердили необхідність уникати двозначних та невизначених умов.

Висновок

Отже, Постанова № 10309 від 2024 року є важливим кроком у захисті прав сторін договору. Чіткість та можливість визначення предмета договору є фундаментальними вимогами для забезпечення дійсності умов у договорі оренди сільськогосподарської землі. Тому сторонам, які беруть участь у таких договорах, рекомендується приділяти особливу увагу формулюванню умов, щоб уникнути майбутніх спорів та забезпечити правову безпеку в аграрній сфері.