Ništavost neodređenih klauzula u zakupu poljoprivrednog zemljišta: Komentar Rešenja br. 10309 iz 2024.
Nedavna intervencija Vrhovnog kasacionog suda Rešenjem br. 10309 od 16. aprila 2024. godine pruža važne podsticaje za razmišljanje o validnosti ugovornih klauzula u kontekstu zakupa poljoprivrednog zemljišta. Konkretno, Sud je ponovio potrebu za jasnom odredivošću predmeta ugovora, utvrđujući da klauzula koja zakupcu generalno dozvoljava izvođenje poboljšanja na zemljištu treba da se smatra ništavom zbog neodredivosti predmeta. Ovaj princip se zasniva na članu 1346. Građanskog zakonika, koji zahteva da predmet ugovora uvek bude određen ili odrediv.
Stav Suda: Neodredivost i Ništavost
(ELEMENTI UGOVORA) - PREDMET (POJAM, KARAKTERISTIKE, RAZLIKA) - ODREDIVOST - GENERALNO Generalno. U ugovoru o zakupu poljoprivrednog zemljišta, ništava je, zbog neodredivosti predmeta, klauzula koja zakupcu generalno dozvoljava izvođenje svih poboljšanja na zemljištu koje smatra svrsishodnim, jer, budući da ima za cilj regulisanje predmeta ugovorne obaveze plaćanja naknade za (odobrena) poboljšanja, podleže opštim principima člana 1346. GZ, prema kojima predmet uvek mora biti određen ili odrediv (kao i zakonit i moguć).
Ovaj stav skreće pažnju na potrebu za specifičnošću u ugovornim klauzulama. Kada se zaključuje ugovor o zakupu, posebno u poljoprivrednom sektoru, ključno je precizno definisati koja su poboljšanja dozvoljena. Generalnost klauzule može dovesti do ništavosti samog ugovora, čineći nemogućim zahtev za naknadu za izvršena poboljšanja.
Praktične implikacije presude
Praktične implikacije ove odluke su brojne:
- Potreba za sastavljanjem jasnih i specifičnih ugovora.
- Rizik od ništavosti u slučaju generalnih klauzula.
- Važnost konsultovanja pravnog stručnjaka za sastavljanje poljoprivrednih ugovora.
Ova odluka je u skladu sa prethodnom sudskom praksom, koja je već istakla važnost odredivosti predmeta ugovora. Sud je, naime, uputio na prethodne presude (br. 3408 iz 2018, br. 11548 iz 2023, br. 24790 iz 2017) koje su potvrdile potrebu izbegavanja dvosmislenih i neodređenih klauzula.
Zaključak
Zaključno, Rešenje br. 10309 iz 2024. godine predstavlja značajan korak napred u zaštiti prava ugovornih strana. Jasnoća i odredivost predmeta ugovora su fundamentalni uslovi za garantovanje validnosti klauzula u ugovoru o zakupu poljoprivrednog zemljišta. Stoga, preporučuje se stranama uključenim u takve ugovore da posvete posebnu pažnju formulaciji klauzula, kako bi se izbegli budući sporovi i garantovala pravna sigurnost u poljoprivrednom sektoru.
