Η Ακυρότητα Αόριστων Ρήτρων στις Μισθώσεις Αγροτικών Εκτάσεων: Σχολιασμός της Διάταξης υπ' αρ. 10309/2024
Η πρόσφατη παρέμβαση του Αρείου Πάγου με τη Διάταξη υπ' αρ. 10309 της 16ης Απριλίου 2024 προσφέρει σημαντικές σκέψεις σχετικά με την εγκυρότητα των συμβατικών ρητρών στο πλαίσιο των μισθώσεων αγροτικών εκτάσεων. Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο επανέλαβε την ανάγκη για σαφή προσδιορισιμότητα του αντικειμένου της σύμβασης, κρίνοντας ότι η ρήτρα που επιτρέπει γενικά στον μισθωτή να εκτελέσει βελτιώσεις στην έκταση θεωρείται άκυρη λόγω αοριστίας του αντικειμένου. Η αρχή αυτή βασίζεται στο άρθρο 1346 του Αστικού Κώδικα, το οποίο απαιτεί το αντικείμενο της σύμβασης να είναι πάντα ορισμένο ή οριστό.
Η Μέγιστη του Δικαστηρίου: Αοριστία και Ακυρότητα
(ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΥΜΒΑΣΗΣ) - ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ (ΕΝΝΟΙΑ, ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ, ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ) - ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΙΜΟΤΗΤΑ - ΓΕΝΙΚΑ Γενικά. Σε σύμβαση μίσθωσης αγροτικής έκτασης, είναι άκυρη, λόγω αοριστίας του αντικειμένου, η ρήτρα που επιτρέπει γενικά στον μισθωτή την εκτέλεση όλων των βελτιώσεων της έκτασης που κρίνονται σκόπιμες, διότι, ως σκοπός της ρύθμισης του αντικειμένου της συμβατικής υποχρέωσης καταβολής αποζημίωσης για τις (εγκεκριμένες) βελτιώσεις, υπόκειται στις γενικές αρχές του άρθρου 1346 του Α.Κ., σύμφωνα με τις οποίες το αντικείμενο πρέπει να είναι πάντα ορισμένο ή οριστό (πέραν του νόμιμου και εφικτού).
Αυτή η μέγιστη εφιστά την προσοχή στην ανάγκη για εξειδίκευση στις συμβατικές ρήτρες. Όταν συνάπτεται σύμβαση μίσθωσης, ιδίως στον αγροτικό τομέα, είναι κρίσιμο να καθοριστούν με ακρίβεια ποιες βελτιώσεις επιτρέπονται. Η γενικότητα μιας ρήτρας μπορεί να οδηγήσει στην ακυρότητα της ίδιας της σύμβασης, καθιστώντας αδύνατη την απαίτηση αποζημίωσης για τις πραγματοποιηθείσες βελτιώσεις.
Οι Πρακτικές Επιπτώσεις της Απόφασης
Οι πρακτικές επιπτώσεις αυτής της απόφασης είναι πολλαπλές:
- Ανάγκη σύνταξης σαφών και συγκεκριμένων συμβάσεων.
- Κίνδυνος ακυρότητας σε περίπτωση γενικών ρητρών.
- Σημασία της συμβουλής από νομικό για τη σύνταξη αγροτικών συμβάσεων.
Αυτή η απόφαση ευθυγραμμίζεται με την προηγούμενη νομολογία, η οποία έχει ήδη αναδείξει τη σημασία της προσδιορισιμότητας του αντικειμένου της σύμβασης. Το Δικαστήριο, πράγματι, επικαλέστηκε προηγούμενες αποφάσεις (υπ' αρ. 3408/2018, υπ' αρ. 11548/2023, υπ' αρ. 24790/2017) που επιβεβαίωσαν την ανάγκη αποφυγής ασαφών και αόριστων ρητρών.
Συμπεράσματα
Συμπερασματικά, η Διάταξη υπ' αρ. 10309/2024 αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς την προστασία των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων μερών. Η σαφήνεια και η προσδιορισιμότητα του αντικειμένου της σύμβασης είναι θεμελιώδεις προϋποθέσεις για τη διασφάλιση της εγκυρότητας των ρητρών σε μια σύμβαση μίσθωσης αγροτικής έκτασης. Ως εκ τούτου, συνιστάται στα εμπλεκόμενα μέρη σε τέτοιες συμβάσεις να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή στη διατύπωση των ρητρών, προκειμένου να αποφευχθούν μελλοντικές διαφορές και να διασφαλιστεί η νομική ασφάλεια στον αγροτικό τομέα.
