Die Nichtigkeit unbestimmter Klauseln in Pachtverträgen über ländliche Grundstücke: Kommentar zur Verordnung Nr. 10309 von 2024

Der jüngste Eingriff des Obersten Kassationsgerichtshofs mit der Verordnung Nr. 10309 vom 16. April 2024 bietet wichtige Denkanstöße zur Gültigkeit von Vertragsklauseln im Kontext von Pachtverträgen über ländliche Grundstücke. Insbesondere hat das Gericht die Notwendigkeit einer klaren Bestimmbarkeit des Vertragsgegenstands bekräftigt und festgelegt, dass eine Klausel, die den Pächter pauschal zur Durchführung von Verbesserungen am Grundstück ermächtigt, wegen Unbestimmtheit des Gegenstands als nichtig gilt. Dieser Grundsatz beruht auf Artikel 1346 des Zivilgesetzbuches, der vorschreibt, dass der Vertragsgegenstand stets bestimmt oder bestimmbar sein muss.

Die Lehre des Gerichts: Unbestimmtheit und Nichtigkeit

(VERTRAGSELEMENTE) - GEGENSTAND (BEGRIFF, MERKMALE, UNTERSCHEIDUNGEN) - BESTIMMBARKEIT - IM ALLGEMEINEN Im Allgemeinen. In einem Pachtvertrag über ein ländliches Grundstück ist eine Klausel, die den Pächter pauschal zur Durchführung aller als zweckmäßig erachteten Verbesserungen am Grundstück ermächtigt, wegen Unbestimmtheit des Gegenstands nichtig, da sie darauf abzielt, den Gegenstand der vertraglichen Verpflichtung zur Zahlung einer Entschädigung für (genehmigte) Verbesserungen zu regeln, und den allgemeinen Grundsätzen des Art. 1346 ZGB unterliegt, wonach der Gegenstand stets bestimmt oder bestimmbar (sowie rechtmäßig und möglich) sein muss.

Diese Lehre lenkt die Aufmerksamkeit auf die Notwendigkeit der Spezifität in Vertragsklauseln. Bei Abschluss eines Pachtvertrags, insbesondere im landwirtschaftlichen Bereich, ist es entscheidend, genau zu definieren, welche Verbesserungen zulässig sind. Die Allgemeinheit einer Klausel kann zur Nichtigkeit des Vertrags selbst führen und die Forderung nach einer Entschädigung für vorgenommene Verbesserungen unmöglich machen.

Die praktischen Auswirkungen des Urteils

Die praktischen Auswirkungen dieser Entscheidung sind vielfältig:

• Notwendigkeit, klare und spezifische Verträge zu verfassen.
• Risiko der Nichtigkeit bei allgemeinen Klauseln.
• Bedeutung der Konsultation eines Anwalts für die Ausarbeitung von Agrarverträgen.

Diese Entscheidung steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung, die bereits die Bedeutung der Bestimmbarkeit des Vertragsgegenstands hervorgehoben hat. Das Gericht hat tatsächlich frühere Urteile (Nr. 3408 von 2018, Nr. 11548 von 2023, Nr. 24790 von 2017) angeführt, die die Notwendigkeit bestätigt haben, mehrdeutige und unbestimmte Klauseln zu vermeiden.

Schlussfolgerungen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Verordnung Nr. 10309 von 2024 einen wichtigen Schritt zur Wahrung der Rechte der Vertragsparteien darstellt. Die Klarheit und Bestimmbarkeit des Vertragsgegenstands sind grundlegende Voraussetzungen für die Gewährleistung der Gültigkeit von Klauseln in einem Pachtvertrag über ein ländliches Grundstück. Daher ist es ratsam, dass die an solchen Verträgen beteiligten Parteien der Formulierung der Klauseln besondere Aufmerksamkeit schenken, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden und die Rechtssicherheit im Agrarbereich zu gewährleisten.