Незаконное осуществление деятельности по посредничеству в сфере недвижимости: Важное решение Кассационного суда № 23196/2025

Соблюдение профессиональных норм имеет основополагающее значение для прозрачности и добросовестности рынка. Незаконное осуществление деятельности по профессии является не только административным нарушением, но и может представлять собой уголовное преступление. Кассационный суд в своем Постановлении № 23196 от 20 июня 2025 года дал важное разъяснение относительно границы между административным и уголовным правонарушением для посредников в сфере недвижимости, подчеркнув серьезность поведения тех, кто, уже будучи привлеченным к ответственности, продолжает свою деятельность без надлежащей регистрации. Это значительное предостережение для операторов рынка и для защиты потребителей.

Нормативная база деятельности по посредничеству в сфере недвижимости

Статья 348 Уголовного кодекса предусматривает ответственность за незаконное осуществление деятельности по профессиям, требующим специального разрешения. Для посредников в сфере недвижимости Закон № 39 от 1989 года и Законодательный декрет № 59 от 2010 года устанавливают обязательное условие – регистрацию в реестре предприятий Торговой палаты. Статья 8, пункт 1, Закона № 39/1989 предусматривает административное взыскание за отсутствие регистрации. Но когда это административное нарушение трансформируется в преступление?

Конкретный случай и решение Кассационного суда

Судебное разбирательство, рассмотренное в Постановлении № 23196/2025, касалось господина C. B., обвиняемого в незаконном осуществлении деятельности по посредничеству. C. B. уже был привлечен к административной ответственности за ту же незаконную деятельность. Несмотря на это, он совершил еще одно единичное посредническое действие без надлежащей регистрации. Апелляционный суд Брешии уже признал его уголовную ответственность. Кассационный суд под председательством R. C. и с докладчиком T. M. подтвердил эту позицию, отклонив апелляцию и установив четкий принцип.

Деяние, представляющее собой преступление незаконного осуществления деятельности по посредничеству в сфере недвижимости, совершается лицом, которое, не будучи зарегистрированным в реестре Торговой палаты, предусмотренном пунктом 3 статьи 73 Законодательного декрета № 59 от 2010 года, и уже будучи привлеченным к административной ответственности в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 39 от 3 февраля 1989 года, совершает даже одно типичное посредническое действие.

Это утверждение предельно ясно. Верховный суд подтверждает, что преступление незаконного осуществления деятельности по профессии (ст. 348 УК) имеет место, когда, помимо отсутствия регистрации, имеется предшествующее административное взыскание за ту же самую деятельность. Ключевым моментом является то, что для привлечения к уголовной ответственности достаточно даже "одного типичного посреднического действия". Таким образом, множественность действий не требуется, если лицо уже продемонстрировало предшествующее административное нарушение. Это подчеркивает стремление более строго противодействовать тем, кто, несмотря на предупреждение, продолжает нарушать закон.

Практические последствия и защита

Постановление закрепляет судебную практику, которая отличает административное правонарушение от уголовного, признавая при этом их связь. Административное правонарушение (ст. 8, п. 1, Закон № 39/1989) наказывает простое отсутствие регистрации. Преступление (ст. 348 УК) требует quid pluris, здесь представленного предшествующим административным взысканием и повторением деяния, даже в виде одного действия. Этот механизм направлен на:

• Усиление защиты общественной веры: Обеспечение того, чтобы профессии осуществлялись только квалифицированными лицами.
• Предотвращение повторения: Те, кто уже был привлечен к ответственности и не приспособился, демонстрируют большую склонность к незаконной деятельности.
• Защита потребителей: Обеспечение того, чтобы пользователи обращались к законным и ответственным профессионалам.

Решение Кассационного суда является четким сигналом: незаконное осуществление деятельности не следует недооценивать. Различие между административным и уголовным правонарушением определяется настойчивостью поведения и предшествующим "предупреждением".

Заключение

Постановление № 23196/2025 Кассационного суда является важным шагом в борьбе с незаконным осуществлением профессиональной деятельности в сфере посредничества в недвижимости. Оно подтверждает, что законность является неотъемлемой ценностью, и что правовая система вмешивается с помощью уголовно-правовых инструментов, когда административных санкций недостаточно. Для профессионалов это напоминание о важности соблюдения законности. Для граждан это гарантия того, что они могут полагаться на квалифицированных и законно признанных посредников, защищая свои интересы в операциях большой важности, таких как купля-продажа недвижимости. Судебная практика продолжает укреплять принципы законности и прозрачности.