Plusvalențe din Cesionarea Terenurilor: Curtea de Casație, prin Ordonanța nr. 16047/2025, clarifică Art. 67 TUIR
Fiscul italian prezintă adesea complexități, în special în ceea ce privește impozitarea plusvalențelor imobiliare. Ordonanța Curții de Casație nr. 16047 din 16 iunie 2025, în care s-au confruntat Avocatura Generală a Statului (A.) și domnul C., reprezintă un clarificator fundamental. Această hotărâre, respingând decizia Comisiei Fiscale Regionale din Bologna, interpretează articolul 67, alineatul 1, litera b) din D.P.R. nr. 917 din 1986 (TUIR) referitor la cesionarea terenurilor.
Teren Construibil sau Teren cu Clădire: Distincția Crucială
Articolul 67, alineatul 1, litera b) din TUIR impozitează plusvalențele din cesionarea terenurilor susceptibile de utilizare edificantă, având ca scop impozitarea valorificării urbanistice. Curtea de Casație a analizat dacă cesionarea unui teren cu o clădire existentă, chiar dacă destinată demolării și reconstrucției, intră sub incidența acestei impozitări. Curtea a oferit un răspuns clar, delimitând impozitabilitatea.
În ceea ce privește impozitarea plusvalențelor rezultate din utilizarea solului, nu intră în sfera de aplicare a art. 67, alin. 1, lit. b), din D.P.R. nr. 917 din 1986 cesionările având ca obiect nu un teren susceptibil de edificare, ci unul pe care se află o clădire considerată deja edificată, chiar dacă cedentul a depus o cerere de autorizație de construire pentru demolarea și reconstrucția imobilului și achizitorul a solicitat transferul acesteia, fiind relevantă destinația edificantă conferită inițial unei zone needificate în cadrul planificării urbanistice și nu cea restabilită în urma unei intervenții, de către cedent sau achizitor, asupra unei zone deja edificate.
Această maximă este decisivă. Curtea de Casație stabilește că plusvalența impozabilă conform articolului 67, alineatul 1, litera b) din TUIR se aplică numai dacă obiectul cesionării este un teren a cărui valorificare derivă din edificabilitatea inițială. Dacă pe teren se află deja o clădire, cesionarea nu intră în această categorie, chiar dacă se prevede demolarea și reconstrucția acesteia. Punctul central este "destinația edificantă conferită inițial unei zone needificate în cadrul planificării urbanistice". Norma impozitează valoarea adăugată a unei zone care dintr-una "needificată" devine "construibilă" prin planificare, nu reabilitarea unei zone deja edificate. Punctele cheie:
- Cesionarea unei zone cu clădire preexistentă: nu este impozabilă ca plusvalență din teren construibil.
- Excludere chiar dacă cedentul a demarat proceduri de demolare/reconstrucție.
- Solicitarea de transfer a autorizației de către achizitor: irelevantă.
- Contează destinația urbanistică inițială a terenului, dacă acesta era lipsit de construcții.
Concluzii și Aspecte Practice
Ordonanța nr. 16047/2025 a Curții de Casație clarifică un aspect crucial pentru piața imobiliară. Acest orientament este fundamental pentru operatorii din domeniu. Prezența unei clădiri transformă obiectul cesionării din "teren construibil" în "bun imobil cu clădire", modificând regimul fiscal. Pentru a naviga cu siguranță și pentru o planificare corectă, este indispensabilă o consultanță juridică și fiscală specializată.
