Legitimidade Ativa do Condómino: a Ordem da Cassação n. 14829 de 2025 sobre Obras Comuns

A vida em condomínio, como se sabe, é frequentemente marcada por questões complexas, especialmente no que diz respeito a obras nas partes comuns e às relações com as empresas empreiteiras. Quem tem a faculdade de agir judicialmente em caso de defeitos ou incumprimentos? O proprietário individual pode agir autonomamente ou deve sempre passar pelo administrador? A Ordem do Supremo Tribunal de Justiça n. 14829 de 3 de junho de 2025, um pronunciamento que reitera um princípio fundamental do direito de condomínio italiano, com o Presidente B. M. e o Relator G. G., vem esclarecer um aspeto crucial da gestão de condomínios.

O Condomínio como "Parte Complexa": a Representação Necessária

O Supremo Tribunal, com o pronunciamento em análise que opôs M. P. C. e D., reafirma um conceito central: o condomínio não é uma entidade jurídica autónoma no sentido tradicional do termo, mas sim uma "parte contratual complexa". Esta sua natureza impõe que a sua representação, especialmente em ações judiciais que envolvam as partes comuns e os contratos celebrados no interesse coletivo, seja confiada a um órgão específico: o administrador do condomínio. O artigo 1131.º do Código Civil, de facto, atribui ao administrador a representação do condomínio nos limites das atribuições estabelecidas pelos artigos 1130.º e 1131.º, e, de forma mais geral, nos litígios que tenham por objeto as partes comuns do edifício.

Neste contexto, a decisão da Cassação insere-se numa linha jurisprudencial consolidada (evocando precedentes como o n.º 3636 de 2014 e o n.º 10371 de 2021), especificando que:

O condomínio é parte contratual complexa, necessariamente representada pelo administrador, pelo que falta ao condómino individual a legitimidade para agir, em seu nome próprio, contra o empreiteiro das obras de reconstrução ou reparação das partes comuns nos termos da lei n.º 219 de 1981.

Esta máxima é de fundamental importância. Ela esclarece de forma inequívoca que o condómino individual não pode empreender autonomamente uma ação judicial contra a empresa que executou obras nas partes comuns, como, por exemplo, por defeitos de construção ou reparação. A razão é simples mas profunda: o contrato de empreitada é celebrado pelo condomínio no seu conjunto, através do seu representante legal, o administrador. Permitir que o indivíduo aja individualmente criaria uma fragmentação das ações judiciais, potencialmente levando a decisões contraditórias e a uma gestão caótica das controvérsias. A lei n.º 219 de 1981, invocada na sentença, é uma referência normativa específica que diz respeito a intervenções em áreas sísmicas, mas o princípio da representação aplica-se em geral.

As Implicações Práticas para o Condómino Individual

O que significa esta decisão para o proprietário de um apartamento que deteta um problema nas obras executadas, por exemplo, na fachada ou no telhado? Embora o defeito possa causar-lhe um dano direto ou indireto, a Ordem n.º 14829/2025 reitera que ele não pode agir em seu nome próprio contra o empreiteiro. A via correta é solicitar ao administrador que seja este último a tomar as medidas necessárias para a proteção dos interesses comuns. O condómino pode:

• Comunicar prontamente os defeitos ao administrador, fornecendo documentação e provas.
• Solicitar ao administrador que convoque uma assembleia de condomínio para discutir a questão e deliberar sobre as ações judiciais a serem tomadas.
• Vigiar para que o administrador aja com a devida diligência e nos prazos previstos pela lei (por exemplo, para a denúncia dos vícios nos termos do art. 1667.º do Código Civil, não explicitamente citado mas implícito no contexto dos defeitos do contrato de empreitada).

É crucial compreender que o interesse do condómino individual, nestas circunstâncias, se confunde com o interesse do condomínio como um todo. A disciplina das partes comuns, regulada pelos artigos 1117.º e 1123.º do Código Civil, reforça esta perspetiva, enfatizando a gestão unitária e coletiva.

Conclusões: A Importância de uma Gestão Coesa e Informada

A Ordem do Supremo Tribunal de Justiça n.º 14829 de 2025, que rejeitou o recurso contra a Corte de Apelação de Nápoles, oferece uma confirmação adicional da estrutura e do funcionamento do condomínio como entidade de gestão. A decisão sublinha a importância do papel do administrador como único sujeito legitimado a representar o condomínio nas controvérsias com o empreiteiro. Este princípio garante ordem e coerência na proteção dos interesses coletivos, evitando ações individuais que poderiam comprometer a eficácia da defesa. Para os condóminos, isto traduz-se na necessidade de uma comunicação eficaz com o administrador e de uma participação ativa nas decisões assembleares. Em caso de dúvidas ou de situações complexas, o recurso a um consultor jurídico especializado em direito de condomínio é sempre a escolha mais sensata para se orientar da melhor forma e proteger os seus direitos, respeitando as normas em vigor.