Pravo na tužbu suvlasnika: Rešenje Kasacionog suda br. 14829 iz 2025. o zajedničkim radovima

Život u stambenoj zajednici, kao što je poznato, često je ispunjen složenim pitanjima, posebno kada je reč o radovima na zajedničkim delovima i odnosima sa preduzimačima. Ko ima ovlašćenje da pravno deluje u slučaju nedostataka ili neizvršenja obaveza? Da li pojedinačni vlasnik može samostalno da postupa ili uvek mora da ide preko upravnika? Da bi se razjasnio ključni aspekt upravljanja stambenom zajednicom, stupa na snagu Rešenje Kasacionog suda br. 14829 od 3. juna 2025. godine, odluka koja ponavlja fundamentalni princip italijanskog prava stambenih zajednica, sa predsednikom B. M. i izvestiocem G. G..

Stambena zajednica kao "Složena Strana": Nužno Zastupanje

Vrhovni sud, u navedenoj odluci koja je videla suprotstavljanje M. P. C. i D., ponovo potvrđuje ključni koncept: stambena zajednica nije samostalni pravni subjekt u tradicionalnom smislu, već pre "složena ugovorna strana". Ova njena priroda nameće da njeno zastupanje, posebno u pravnim postupcima koji se odnose na zajedničke delove i ugovore zaključene u kolektivnom interesu, bude povereno posebnom organu: upravniku stambene zajednice. Član 1131 Građanskog zakonika, naime, dodeljuje upravniku zastupanje stambene zajednice u granicama ovlašćenja utvrđenih članovima 1130 i 1131, i, uopštenije, u sporovima koji se odnose na zajedničke delove zgrade.

U tom kontekstu, odluka Kasacionog suda se uklapa u ustaljenu sudsku praksu (pozivajući se na prethodne odluke kao što su br. 3636 iz 2014. i br. 10371 iz 2021.), precizirajući da:

Stambena zajednica je složena ugovorna strana, koju nužno zastupa upravnik, tako da pojedinačnom suvlasniku nedostaje pravo na tužbu, samostalno, protiv preduzimača radova na obnovi ili popravci zajedničkih delova iz zakona br. 219 iz 1981. godine.

Ova maksima je od fundamentalnog značaja. Ona nedvosmisleno pojašnjava da pojedinačni suvlasnik ne može samostalno pokrenuti pravni postupak protiv preduzeća koje je izvelo radove na zajedničkim delovima, na primer zbog nedostataka u izgradnji ili popravci. Razlog je jednostavan, ali dubok: ugovor o delu je ugovor zaključen od strane stambene zajednice kao celine, preko svog zakonskog zastupnika, upravnika. Dozvoljavanje pojedincu da postupa individualno stvorilo bi fragmentaciju pravnih postupaka, potencijalno dovodeći do suprotstavljenih odluka i haotičnog upravljanja sporovima. Zakon br. 219 iz 1981. godine, na koji se u presudi poziva, je specifičan normativni referent koji se odnosi na intervencije u seizmičkim zonama, ali princip zastupanja se primenjuje uopšteno.

Praktične Implikacije za Pojedinačnog Suvlasnika

Šta ova odluka znači za vlasnika stana koji primeti problem na izvedenim radovima, na primer na fasadi ili krovu? Uprkos tome što nedostatak može naneti direktnu ili indirektnu štetu, Rešenje br. 14829/2025 ponavlja da on ne može samostalno postupati protiv preduzimača. Pravilan put je da se od upravnika zatraži da on preduzme potrebne radnje za zaštitu zajedničkih interesa. Suvlasnik može:

• Blagovremeno prijaviti nedostatke upravniku, dostavljajući dokumentaciju i dokaze.
• Zatražiti od upravnika da sazove skupštinu stambene zajednice radi rasprave o pitanju i donošenja odluke o pravnim radnjama koje treba preduzeti.
• Nadzirati da upravnik postupa sa potrebnom pažnjom i u rokovima predviđenim zakonom (na primer, za prijavu nedostataka u skladu sa čl. 1667 Građanskog zakonika, koji nije eksplicitno pomenut, ali je implicitno u kontekstu nedostataka ugovora o delu).

Ključno je razumeti da se interes pojedinačnog suvlasnika, u ovim okolnostima, prepliće sa interesom stambene zajednice kao celine. Disciplina zajedničkih delova, regulisana članovima 1117 i 1123 Građanskog zakonika, jača ovu perspektivu, naglašavajući jedinstveno i kolektivno upravljanje.

Zaključci: Važnost Kohezivnog i Obaveštenog Upravljanja

Rešenje Kasacionog suda br. 14829 iz 2025. godine, kojim je odbačena žalba protiv Apelacionog suda u Napulju, pruža dodatnu potvrdu strukture i funkcionisanja stambene zajednice kao upravnog entiteta. Odluka naglašava važnost uloge upravnika kao jedinog subjekta ovlašćenog da zastupa stambenu zajednicu u sporovima sa preduzimačem. Ovaj princip obezbeđuje red i doslednost u zaštiti kolektivnih interesa, izbegavajući individualne postupke koji bi mogli ugroziti efikasnost odbrane. Za suvlasnike, to se prevodi u potrebu za efikasnom komunikacijom sa upravnikom i aktivnim učešćem u skupštinskim odlukama. U slučaju nedoumica ili složenih situacija, konsultacija sa pravnim savetnikom koji je iskusan u pravu stambenih zajednica uvek je najmudriji izbor za pravilno snalaženje i zaštitu svojih prava u skladu sa važećim propisima.