Classement cadastral et catégories D et E : l'ordonnance n° 29310 de 2025

L'attribution du revenu cadastral correct constitue un pilier fondamental du système fiscal italien, influençant directement le calcul des impôts locaux et nationaux. Des litiges surviennent fréquemment entre les contribuables et l'Agenzia delle Entrate concernant la classification d'immeubles complexes, notamment lorsque l'usage effectif du bien semble diverger de ses caractéristiques constructives. La Cour de cassation s'est prononcée sur cet équilibre délicat avec l'ordonnance n° 29310 du 05/11/2025, confirmant une orientation rigoureuse et objective.

La nature objective du classement cadastral

L'affaire en question opposait S., représenté par l'avocat P. G., à l'Avvocatura Generale dello Stato. Le litige portait sur l'insertion correcte d'un bâtiment dans les catégories cadastrales D (immeubles à destination spéciale) ou E (immeubles à destination particulière). La Cour de justice fiscale de deuxième instance du Latium avait déjà rejeté les prétentions du contribuable, et la Cour de cassation a désormais confirmé cette décision, réitérant que le classement ne peut être influencé par des variables subjectives ou des usages extemporanés.

Le classement cadastral d'un bâtiment dans les catégories D ou E dépend de la destination spéciale ou particulière résultant des caractéristiques constructives, typologiques et dimensionnelles, déterminées, respectivement, par l'exigence intrinsèque d'exercer une activité commerciale ou industrielle ou d'assurer des fonctions publiques ou d'intérêt collectif, de sorte que l'immeuble soit insusceptible de toute autre destination sans transformations radicales affectant sa consistance structurelle et son aptitude fonctionnelle, sans que ne soient prises en compte les destinations inhabituelles, anormales, occasionnelles et temporaires, devant, par conséquent, s'en tenir uniquement aux caractéristiques structurelles et fonctionnelles objectives du bâtiment, indépendamment de l'utilisation éventuelle de ce dernier pour l'exercice d'activités incohérentes avec celles-ci.

Cette maxime clarifie un point fondamental : pour modifier la catégorie cadastrale d'un immeuble appartenant aux groupes D ou E, il ne suffit pas de changer son mode d'utilisation. Il est nécessaire que l'immeuble lui-même subisse des transformations structurelles telles qu'elles le rendent apte à une fonction différente. Si la structure demeure celle d'origine, conçue pour une activité industrielle ou publique spécifique, l'usage impropre ou temporaire éventuel n'a aucune incidence aux fins fiscales.

Les critères normatifs et l'impertinence de l'usage occasionnel

La décision s'appuie sur un cadre normatif solide, rappelant le DPR n° 1142 de 1949 (articles 8 et 61) et le décret-loi n° 16 de 1993. Selon les juges, le classement doit refléter la potentialité fonctionnelle intrinsèque du bien. En résumé, les critères à prendre en considération sont :

• Les caractéristiques constructives et typologiques du bâtiment ;
• Les dimensions et la consistance structurelle ;
• L'exigence intrinsèque d'assurer des fonctions spécifiques (commerciales, industrielles ou publiques) ;
• L'impossibilité de changer de destination sans interventions de construction radicales.

Cette approche sert à garantir la sécurité juridique et l'uniformité du prélèvement fiscal. Si le classement suivait l'usage quotidien, on risquerait une fluctuation continue des revenus cadastraux basée sur des choix arbitraires du propriétaire, plutôt que sur la valeur réelle et structurelle du patrimoine immobilier.

Conclusions sur la portée de l'arrêt

L'ordonnance n° 29310/2025 de la Cour de cassation s'inscrit dans la continuité des orientations précédentes (telles que les arrêts n° 10242/2023 et n° 22166/2020), consolidant le principe de l'« immuabilité » du classement basée sur la structure. Pour les propriétaires d'immeubles industriels ou à destination publique, cela signifie que la stratégie de défense contre les redressements cadastraux ne peut reposer sur la simple preuve d'une utilisation différente, mais doit nécessairement passer par une expertise technique démontrant l'inaptitude structurelle de l'immeuble à la catégorie assignée. En définitive, c'est l'architecture du bien, et non sa gestion temporaire, qui dicte les règles du jeu fiscal.