Responsabilidad Solidaria en Comunidad de Propietarios: La Casación y la Irrelevancia de la Prioridad del Hecho Ilícito (Auto n.º 17237 de 2025)

Vivir en comunidad de propietarios implica compartir espacios y responsabilidades, un equilibrio que a veces puede verse alterado por conductas lesivas de las partes comunes. En tales contextos, la cuestión de la responsabilidad y su atribución se vuelve crucial. La Corte de Casación, con el Auto n.º 17237 del 26 de junio de 2025, ha ofrecido una aclaración significativa sobre la responsabilidad solidaria por hecho ilícito en las relaciones de comunidad de propietarios, subrayando un principio fundamental: la irrelevancia de la prioridad temporal en la comisión del daño. Esta sentencia es de gran importancia para administradores, copropietarios y profesionales del derecho, ya que redefine los contornos de la responsabilidad individual y colectiva.

El Principio Clave de la Responsabilidad Solidaria

La Suprema Corte, al pronunciarse sobre el recurso presentado por D. contra P., ha reiterado un principio ya conocido en el derecho civil, pero cuya aplicación en las relaciones de comunidad de propietarios merece especial atención. La máxima contenida en el Auto n.º 17237/2025 dice textualmente:

En materia de responsabilidad por hecho ilícito, incluso en las relaciones de comunidad de propietarios, cuando a la conducta de un copropietario en perjuicio de la cosa común se añade la de otro copropietario, ambos pueden ser llamados indistintamente a responder, sin que deba tenerse en cuenta la prioridad en la comisión del hecho.

Este extracto es de fundamental importancia. Nos dice que si varios copropietarios, con conductas distintas pero convergentes, causan un daño a la cosa común, no importa quién actuó primero. Todos aquellos que contribuyeron a causar el perjuicio pueden ser llamados a responder solidariamente. La responsabilidad solidaria, prevista en el artículo 2055 del Código Civil para los hechos ilícitos, significa que cada uno de los responsables puede ser llamado a indemnizar la totalidad del daño, salvo que luego pueda repercutir contra los demás codeudores por su cuota. El aspecto innovador, o mejor dicho, reforzado por la Casación en este contexto, es precisamente la exclusión de cualquier relevancia de la cronología de los eventos. No se puede justificar la propia conducta lesiva alegando que "alguien más ya había empezado a dañar".

El Caso Específico: El Oscurecimiento del Hueco de la Escalera

Para comprender plenamente el alcance de esta decisión, es útil examinar el caso concreto que dio lugar a la sentencia de la Casación. La vicenda se refería a la colocación, por parte de un copropietario, de paneles de cartón yeso en una de las dos "caras" de una pared acristalada de un hueco de escalera de la comunidad de propietarios. La Corte de Apelación de Palermo había excluido inicialmente que tal intervención hubiera perjudicado la luminosidad del hueco de la escalera, argumentando que el oscurecimiento ya había sido realizado por otro copropietario en la otra cara de la misma pared. En la práctica, la Corte de Apelación había considerado que el daño a la luminosidad ya era preexistente y no se había agravado significativamente por la nueva conducta.

La Suprema Corte, en cambio, casó esta decisión, destacando cómo el enfoque de la Corte de Apelación era erróneo. El hecho de que otro copropietario ya hubiera comprometido la luminosidad no excluye la responsabilidad del segundo sujeto que, con su acción, contribuyó al mismo daño o lo perpetuó. Lo importante es que la conducta haya contribuido objetivamente a la lesión de la cosa común, en este caso la disminución de la luminosidad del hueco de la escalera, que es un bien común esencial para el uso y la seguridad del edificio.

Fundamentos Normativos y Jurisprudenciales

La decisión de la Casación se basa en pilares fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico. En primer lugar, el artículo 2043 del Código Civil, que establece el principio general del "neminem laedere": todo hecho doloso o culposo que cause a otro un daño injusto, obliga a quien cometió el hecho a indemnizar el daño. A esto se añade el artículo 1102 del Código Civil, relativo al uso de la cosa común, que permite a cada copropietario servirse de la cosa común, siempre que no altere su destino y no impida a los demás copropietarios hacer uso de ella según su derecho. La conducta de oscurecimiento del hueco de la escalera entra claramente en una violación de estos principios.

La Casación, al invocar los conceptos de responsabilidad y solidaridad, reafirma que el foco debe ponerse en la causación del daño y no en la secuencia temporal de las conductas. Este principio es crucial para la protección de las partes comunes y para garantizar que los copropietarios actúen siempre respetando los intereses colectivos. La jurisprudencia anterior, como las máximas n.º 1757 de 1987 y n.º 3942 de 1991, así como las Secciones Unidas n.º 13143 de 2022, ya habían delineado un camino que esta sentencia consolida y especifica aún más. En particular, se refuerza la idea de que la cosa común debe ser preservada de cualquier conducta que disminuya su valor o su uso, independientemente de quién haya iniciado el proceso lesivo.

• Irrelevancia de la prioridad temporal: El aporte al daño es lo que cuenta, no quién actuó primero.
• Enfoque en la causación del daño: Toda conducta que objetivamente contribuya a un perjuicio de la cosa común es relevante.
• Protección de la cosa común: El objetivo principal es la salvaguarda de la integridad y la usabilidad de los espacios compartidos.
• Responsabilidad individual y colectiva: Cada copropietario es responsable de sus propias acciones, incluso si estas se insertan en un contexto de daños preexistentes.

Conclusiones y Reflexiones Finales

El Auto n.º 17237 de 2025 de la Corte de Casación representa una advertencia clara para todos los copropietarios y una orientación fundamental para los administradores. La gestión de las partes comunes requiere atención y respeto de las normativas, y la tendencia a minimizar la propia responsabilidad invocando conductas ajenas previas ya no encuentra acogida. Esta sentencia refuerza la protección de la cosa común y promueve una mayor conciencia de las responsabilidades individuales dentro del contexto de la comunidad de propietarios. Para cualquier duda o para una correcta interpretación y aplicación de estos principios, siempre es recomendable recurrir a profesionales legales expertos en derecho de comunidades de propietarios, capaces de ofrecer la mejor asistencia y asesoramiento.