مسكن الحارس في المبنى المشترك: حكم محكمة النقض 15528/2025 وافتراض الملكية المشتركة

لطالما كان موضوع الأجزاء المشتركة في المباني المشتركة مصدراً للنقاشات والنزاعات. ومن بين القضايا الأكثر تكراراً، تبرز مسألة الطبيعة القانونية لمسكن الحارس: هل هو ملكية مشتركة لجميع السكان أم يمكن أن يكون وحدة عقارية خاصة؟ قدمت محكمة النقض، بموجب الحكم رقم 15528 بتاريخ 10 يونيو 2025، توضيحاً أساسياً، مؤكدةً على المبادئ التي يجب أن توجه تفسير المادة 1117 من القانون المدني في هذا الشأن. هذا القرار حاسم لفهم كيفية تأسيس الملكية المشتركة لهذه المساحات وما هي العناصر التي يجب على القضاة النظر فيها.

السياق التنظيمي: المادة 1117 من القانون المدني والأجزاء المشتركة

تعدد المادة 1117 من القانون المدني أجزاء المبنى التي تعتبر ملكية مشتركة لأصحاب الوحدات العقارية الفردية، ما لم ينص على خلاف ذلك في السند القانوني. ومن بين هذه الأجزاء، في البند 2، تُذكر أماكن الحراسة ومسكن الحارس. ومع ذلك، فإن هذا الافتراض للملكية المشتركة ليس مطلقاً ويمكن تجاوزه إذا وجد "سند قانوني مخالف". ولكن ماذا يعني بالضبط "سند قانوني مخالف" وكيف يتم التحقق من تخصيص أصل للاستخدام المشترك؟

كانت هذه المسألة موضوع نزاع بين السيد د. م. والسيد س. ل.، وتم حلها في الدرجة الأولى ثم في الاستئناف من قبل محكمة استئناف ميلانو، قبل أن تصل إلى نظر المحكمة العليا. وقد رفض الحكم المطعون فيه، المؤرخ 25/10/2018، المطالبات، وأكدت محكمة النقض هذا التوجه، مقدمةً تفاصيل تفسيرية قيمة.

مفتاح الحكم 15528/2025: التخصيص وقت تأسيس المبنى المشترك

يكمن جوهر قرار محكمة النقض في تحديد الزمان والطريقة التي يجب بها التحقق من تخصيص مسكن الحارس. أوضحت المحكمة العليا أن تحقيق قاضي الموضوع يجب أن يركز على لحظة تاريخية محددة: لحظة تأسيس المبنى المشترك. يحدث هذا عادةً مع أول بيع لوحدة عقارية فردية من قبل المالك الأصلي للمبنى بأكمله.

فيما يتعلق بالمباني المشتركة، لتحديد ما إذا كانت وحدة عقارية مشتركة، وفقاً للمادة 1117، البند 2، من القانون المدني، لأنها مخصصة لمسكن الحارس، يجب على قاضي الموضوع التحقق مما إذا كان، وقت تأسيس المبنى المشترك، نتيجة لبيع الشقق الفردية من قبل المالك الأصلي للمبنى بأكمله، قد تم هذا التخصيص، صراحةً أو فعلياً، وإلا يجب استبعاد الملكية المشتركة للسكان فيها.

هذه الخلاصة ذات أهمية قصوى. تؤكد محكمة النقض أنه لا يكفي أن يكون المسكن "حالياً" مستخدماً أو مهيأً كمكان للحارس ليُعتبر جزءاً مشتركاً. من الضروري أن يكون هذا التخصيص قد تم تحديده في وقت نشأة المبنى المشترك، أي عندما بدأ الباني أو المالك الوحيد في بيع الوحدات العقارية الفردية، مما أدى إلى الملكية المشتركة للأجزاء المشتركة.

يمكن أن يكون التخصيص:

• صريحاً: يظهر في وثيقة رسمية، مثل لائحة المبنى المشترك التعاقدية، سند شراء الوحدات الفردية، أو وثيقة موثقة محددة.
• فعلياً: يُستنتج من ظروف موضوعية لا لبس فيها تشير بوضوح، وقت تأسيس المبنى المشترك، إلى نية تخصيص تلك الوحدة العقارية للاستخدام المشترك كمكان للحارس. يمكن أن يشمل ذلك التكوين الهيكلي، توفير خدمات الحراسة، أو أدلة ملموسة أخرى.

إذا لم يكن من الممكن إثبات هذا التخصيص، سواء كان صريحاً أو فعلياً، وقت تأسيس المبنى المشترك، فإن افتراض الملكية المشتركة للمادة 1117 من القانون المدني يسقط ولا يمكن اعتبار مسكن الحارس ملكية مشتركة للسكان. هذا يعني أن الوحدة العقارية تظل ملكية حصرية للباني الأصلي أو لمن اشتراها لاحقاً كأصل خاص.

الآثار العملية للمباني المشتركة والمديرين

يوفر الحكم 15528/2025 وضوحاً ولكنه يتطلب أيضاً مزيداً من الاهتمام. بالنسبة للسكان، يعني ذلك أن مجرد وجود مكان محدد كـ "مسكن الحارس" لا يضمن ملكيته المشتركة. سيكون من الضروري التحقق من وثائق الملكية وتاريخ المبنى. بالنسبة لمديري المباني المشتركة، يسلط القرار الضوء على أهمية:

• الاستشارة الدقيقة للائحة المبنى المشترك وسندات الشراء.
• إعادة بناء تاريخ المبنى، خاصة فيما يتعلق بتأسيسه.
• التقييم بحذر لإدراج هذه الوحدات العقارية ضمن الأجزاء المشتركة، خاصة في حالة وجود نزاعات.

يتماشى قرار محكمة النقض مع التوجهات السابقة (مثل الحكم رقم 14796 لعام 2017، الذي أشارت إليه نفس القرار)، والتي أكدت دائماً على "السند القانوني المخالف" وتفسيره الصحيح. المبدأ واضح: افتراض الملكية المشتركة قوي، ولكنه ليس غير قابل للكسر، ويجب أن يكون الدليل المعارض صارماً ومحدداً بزمن معين.

الخلاصة

يمثل الحكم رقم 15528 بتاريخ 10 يونيو 2025 الصادر عن محكمة النقض نقطة ثابتة في المسألة المعقدة للمباني المشتركة. يؤكد مجدداً أنه لتحديد الطبيعة المشتركة لمسكن الحارس، فإن العنصر الحاسم هو تخصيصه، صراحةً أو فعلياً، وقت تأسيس المبنى المشترك. هذا التوجيه أساسي لمنع النزاعات وحلها، وتزويد السكان والمديرين والقضاة بمعيار لا لبس فيه للتحقق من الملكية.

في حالة وجود شكوك أو نزاعات تتعلق بملكية المساحات المشتركة، يُنصح دائماً باللجوء إلى متخصصين قانونيين ذوي خبرة في قانون المباني المشتركة. يمكن للتحليل الدقيق للوثائق والسياق التاريخي أن يحدث فرقاً في حماية حقوقك ومنع المفاجآت غير السارة.