公寓楼管理员与紧急维修工程：最高法院通过 2025 年第 16290 号令明确监督职责
公寓楼的管理是一项复杂的工作，需要细致和专业，尤其是在处理紧急维修工程时。这些工程通常成本高昂且棘手，涉及整个公寓楼社区，需要密切监督。那么，在这些情况下，管理员的责任范围究竟有多大？最高法院在 2025 年 6 月 17 日发布的第 16290 号令提供了一个关键的澄清，强调了管理员的监督义务，即使在有承包商和工程监理员的情况下也是如此。
公寓楼管理中管理员的关键作用
公寓楼管理员是每个共有建筑生活中至关重要的人物，根据《民法典》第 1130 条和第 1131 条的规定，他承担着一系列明确的职责和义务。这些条款界定了管理和代表的角色，远远超出了仅仅收取公寓费的范畴。其主要职能包括维护建筑物的公共部分和执行业主大会的决议。当业主大会决定进行紧急维修工程时，例如重修外墙或修理屋顶，管理员就需要管理一个复杂的项目，这通常涉及将合同授予外部公司并任命一名工程监理员。正是在这个环节，关于其监督义务的范围产生了疑问。
最高法院的判决：责任的指引
由最高法院第二庭在 C. (M. A.) 与 A. (C. C.) 之间的案件中发布的 2025 年第 16290 号令，撤销了安科纳上诉法院 2020 年 2 月 3 日的先前判决，并有力地重申了一项核心原则。最高法院明确指出，管理员不能简单地将任务委托出去就不再过问。以下是指导这项重要决定的完整判决要旨：
关于公寓楼事宜，负责建筑维护合同签订的紧急活动管理员，不免除对承包商和工程监理员的监督义务，他作为公寓楼业主的代表，并考虑到业主大会授予他的具体权力，有责任控制工程的进展，核实工程状态，确认工程的执行符合合同规定的期限和条件，并符合行业标准，根据完成的部分是否与合同条款的定量或定性规定相符来批准或拒绝付款，及时向业主通报在工程执行过程中出现的、客观上可能影响管理关系的任何困难。
这一判决要旨至关重要。它意味着，即使管理员已将工程委托给专业公司并任命了工程监理员进行技术监督，其作为公寓楼的担保人和代表的角色也不会因此结束。管理员必须继续积极监督，不仅要监督承包商的运作，还要监督工程监理员监督的有效性。他有责任确保工程的执行符合租赁合同的规定和行业标准，并根据实际进展和工程质量来管理付款。此外，他必须及时向业主通报任何可能出现、影响管理关系或成本的问题或困难。
对公寓楼业主和管理员的实际影响
这项裁决对管理员和公寓楼业主都产生了重大影响。对于管理员而言，该判决提醒他们不要低估管理紧急工程所需的投入。仅仅签署合同是不够的；需要持续的参与和细致的核实。这包括：
- 密切监督工程进展及其是否符合项目和技术规范。
- 核实认证和技术文件的合规性。
- 谨慎管理付款，将其与实际进展和工程质量紧密联系起来。
- 就任何关键方面或计划偏差与业主进行透明和主动的沟通。
对于公寓楼业主而言，这项裁决加强了他们的地位。他们有权期望管理员在管理方面采取勤勉的行动和持续的监督。如果出现与紧急工程相关的问题，如果管理员未能履行其监督职责，该判决为要求管理员对其行为负责提供了更坚实的基础。这一原则与司法判例的方向一致，正如先前判决要旨（2008 年第 25251 号和 2022 年第 24058 号）所提及的，该方向倾向于加强管理员在正确管理和维护公共部分方面的责任。
结论：对勤勉的警示
最高法院 2025 年第 16290 号令是一项具有重大意义的裁决，它强调了公寓楼管理员在管理紧急工程方面的勤勉和责任的重要性。这不仅仅是官僚负担，而是保护业主利益的实质性义务，体现为积极且不可转让的监督活动。对于管理员而言，这意味着采取积极主动和一丝不苟的方法；对于公寓楼业主而言，这代表了对工程正确执行和保护其财产价值的额外保障。透明度和专业性仍然是有效且合法的公寓楼管理的关键支柱。
