Poreske olakšice za prvu nekretninu i viša sila: Analiza rešenja br. 29069/2025

Kupovina prve nekretnine predstavlja ključni trenutak u životu svakog građanina, često praćen značajnim ekonomskim ulaganjem i potrebom za korišćenjem povoljnijih poreskih režima. Međutim, zadržavanje ovih beneficija uslovljeno je poštovanjem strogih vremenskih i subjektivnih kriterijuma, među kojima se ističe obaveza prijave prebivališta u opštini u kojoj se nalazi kupljena nekretnina u roku od osamnaest meseci od overe kupoprodajnog ugovora. Ali šta se dešava kada nepredviđeni događaji onemoguće poštovanje ovog roka? Kasacioni sud je, rešenjem br. 29069 od 3. novembra 2025. godine, ponovo razjasnio ključnu tačku: koncept više sile primenjen na poreske olakšice.

Uslov prebivališta i poreske olakšice

Da bi mogao da koristi povlašćene poreske stope prilikom kupovine (porez na registraciju od 2% ili PDV od 4%), italijanski propisi predviđaju da kupac mora imati prebivalište u opštini u kojoj se nekretnina nalazi ili mora preneti svoje prebivalište u tu opštinu u roku od 18 meseci od kupovine. Nepoštovanje ove obaveze povlači gubitak beneficija, uz posledično vraćanje redovnih poreskih stopa i izricanje kazni. Glavni uslovi za ostvarivanje ovih beneficija su:

• Da kupac ne poseduje druge nekretnine u istoj opštini;
• Da kupac već nije koristio olakšice za prvu nekretninu na celoj nacionalnoj teritoriji;
• Da prenese prebivalište u opštinu u roku od 18 meseci, ukoliko već nema prebivalište u njoj.

Sporovi često nastaju kada poreski obveznik ne uspe da ispoštuje rok od 18 meseci zbog birokratskih kašnjenja, strukturnih problema na nekretnini ili spoljnih događaja. U tom kontekstu, rešenje br. 29069/2025 se pojavljuje kao fundamentalni element za definisanje granica odgovornosti poreskog obveznika.

Viša sila prema tumačenju Kasacionog suda

Vrhovni sud je bio pozvan da odlučuje o žalbi koju je podnelo Državno pravobranilaštvo protiv M., a koja se odnosila upravo na opoziv olakšica zbog neizvršenog prenosa prebivališta. Suština rasprave leži u definiciji više sile, odnosno onog nepredvidivog i neizbežnog događaja koji objektivno čini nemogućim ispunjenje zakonske obaveze.

U pogledu poreskih olakšica za kupovinu prve nekretnine, radi utvrđivanja postojanja više sile, mora se uzeti u obzir nemogućnost prenosa prebivališta, u roku utvrđenom zakonom, u opštinu u kojoj se nalazi kupljena nekretnina, a ne nužno unutar same nekretnine.

Ovaj stav je od izuzetnog značaja. Sud pojašnjava da se viša sila mora procenjivati u odnosu na mogućnost uspostavljanja prebivališta na teritoriji opštine u celini, a ne specifično unutar zidova kupljene kuće. To znači da, ako je konkretna nekretnina neuslovna za stanovanje usled više sile, ali je poreski obveznik ipak mogao da prenese svoje prebivalište na drugu adresu unutar iste opštine, viša sila možda neće biti priznata kao osnov za oslobađanje od gubitka beneficija.

Komentar i praktične implikacije

Obrazloženje sudija u rešenju br. 29069/2025 pomera fokus sa nekretnine na opštinu. Zakon, naime, zahteva da prebivalište bude uspostavljeno u opštini, a ne nužno u kupljenom stanu. Stoga, da bi se pozvao na višu silu, poreski obveznik mora dokazati prepreku koja se odnosi na celu teritoriju opštine ili situaciju koja čini bilo kakav prenos prebivališta nemogućim. Na primer, teška prirodna katastrofa koja pogađa celo područje ili nepremostive birokratske prepreke povezane sa matičnom službom mogle bi spadati u ovu kategoriju. Nasuprot tome, jednostavno kašnjenje u radovima na renoviranju pojedinačne kuće možda neće biti dovoljno ako je poreski obveznik imao mogućnost da stanuje, makar i privremeno, na drugoj lokaciji u istoj opštini.

Zaključci

Stav Kasacionog suda potvrđuje rigorozan pristup, ali dosledan slovu poreskog zakona. Za vlasnike i profesionalce u sektoru, poruka je jasna: praćenje roka od 18 meseci mora biti konstantno i ne treba se oslanjati isključivo na uslove kupljene nekretnine. Prebivalište je teritorijalni podatak; stoga, da bi se izbegle teške kazne i gubitak olakšica, ključno je proceniti svako moguće rešenje za prenos prebivališta u opštinu u predviđenim rokovima, osim u slučajevima apsolutne i objektivne nemogućnosti koja prevazilazi samu stambenu jedinicu.