Cláusulas de Condomínio e Oponibilidade a Terceiros: A Importância da Transcrição na Sentença 15341 de 2025

No complexo mundo do direito imobiliário, as regras que regem a convivência em condomínio são fundamentais. Entre estas, os regulamentos de condomínio, especialmente os de natureza contratual, podem impor limitações significativas ao uso das propriedades individuais. Mas o que acontece quando um imóvel com tais restrições é vendido? Essas cláusulas são automaticamente vinculativas para o novo comprador? Para esclarecer este ponto crucial, intervém o Tribunal de Cassação com a sua sentença n.º 15341 de 09/06/2025, que analisa em profundidade as condições de oponibilidade a terceiros de tais vínculos, pondo ênfase na correta transcrição.

O Regulamento de Condomínio Contratual: Um Limite à Propriedade?

O regulamento de condomínio, em particular o chamado 'contratual', é um instrumento essencial para a gestão da vida em condomínio. Ao contrário do regulamento assemblear, que disciplina aspetos mais ligeiros como o uso das partes comuns ou o decoro, o regulamento contratual pode conter cláusulas que limitam os direitos dos condóminos individuais sobre as suas propriedades exclusivas. Estas limitações, que frequentemente proíbem a afetação de um ou mais imóveis a determinados usos (por exemplo, atividades ruidosas, comerciais ou profissões específicas), têm a natureza de verdadeiras 'servidões recíprocas'. Significa que cada proprietário sofre um encargo sobre a sua unidade imobiliária a favor de todas as outras, e ao mesmo tempo beneficia de um vínculo análogo sobre as propriedades alheias.

A Oponibilidade das Cláusulas: A Pedra Angular da Sentença 15341/2025

A questão central abordada pela Suprema Corte diz respeito precisamente à oponibilidade destas cláusulas limitativas a terceiros adquirentes. Em outras palavras, se um proprietário vende o seu apartamento, o novo comprador é automaticamente obrigado a respeitar as restrições de uso impostas pelo regulamento contratual, mesmo que não tivesse conhecimento direto delas no momento da compra? A resposta da Cassação, com a sentença n.º 15341 de 2025, é clara e baseia-se num princípio fundamental do nosso ordenamento jurídico: a publicidade imobiliária através da transcrição.

A oponibilidade a terceiros adquirentes das cláusulas dos regulamentos de condomínio que, proibindo a afetação a um certo uso de um ou mais imóveis de propriedade exclusiva, constituem servidões recíprocas, está subordinada à transcrição do encargo, segundo as normas vigentes na época em que é realizada, e, portanto: mediante a indicação, em nota específica distinta da do ato de aquisição, das cláusulas limitativas específicas, nos termos do art. 17, n.º 3, da lei n.º 52 de 1985; antes da entrada em vigor de tal lei, mediante a indicação das mesmas na única nota de transcrição apresentada para a venda, nos termos dos arts. 2659, n.º 1, alínea 2, e 2665 do Código Civil; não sendo suficiente para o fim o genérico reenvio ao próprio regulamento; na vigência do disposto no art. 1940 do Código Civil de 1865, desde que do conteúdo da nota de transcrição sejam individualizáveis a natureza da servidão recíproca estipulada concomitantemente à venda e os fundos a que se refere.

Esta máxima é de fundamental importância porque estabelece que um simples reenvio ao regulamento de condomínio no ato de aquisição não é suficiente para tornar as cláusulas limitativas oponíveis ao novo proprietário. A Corte, de facto, sublinha como a validade de tais vínculos perante terceiros está estritamente ligada à sua correta publicitação nos registos imobiliários. A sentença cassou com reenvio a decisão de um Tribunal de Apelação que considerara oponível a D. (terceiro adquirente) uma cláusula que proibia a afetação de um imóvel a escola de música. No caso específico, o ato de venda de 1938 indicava o conhecimento e aceitação do regulamento de condomínio transcrito em 1937, mas a Cassação pediu para verificar se a nota de transcrição especificara não só a existência do regulamento, mas também a própria cláusula limitativa. Isto evidencia como a precisão na transcrição é crucial.

A Suprema Corte distingue claramente as modalidades de transcrição consoante a época em que ocorreu:

• **Após a entrada em vigor da Lei n.º 52 de 1985 (Art. 17, n.º 3):** É exigida a indicação das cláusulas limitativas específicas numa nota distinta da do ato de aquisição. Isto assegura a máxima clareza e transparência para quem consulta os registos.
• **Antes da Lei n.º 52 de 1985:** Era suficiente a indicação das cláusulas na única nota de transcrição apresentada para a venda, nos termos dos arts. 2659, n.º 1, alínea 2, e 2665 do Código Civil. No entanto, mesmo neste caso, não era suficiente uma referência genérica ao regulamento, mas era necessária a menção explícita da cláusula limitativa.
• **Na vigência do Código Civil de 1865 (Art. 1940):** Era necessário que da nota de transcrição fossem claramente individualizáveis a natureza da servidão recíproca estipulada concomitantemente à venda e os fundos a que se referia.

A Importância Crucial da Transcrição para a Tutela dos Direitos

O princípio da transcrição, disciplinado pelos artigos 2643 e seguintes do Código Civil, é a pedra angular do sistema de publicidade imobiliária italiano. A sua função é tornar públicos determinados atos jurídicos, tornando-os oponíveis a terceiros. Sem uma correta transcrição, um ato, embora válido entre as partes, pode não produzir efeitos perante quem não dele tinha conhecimento e adquiriu direitos sobre o mesmo bem. No contexto das servidões de condomínio, isto significa que um adquirente que não encontra menção explícita do vínculo nos registos imobiliários não pode ser considerado vinculado, mesmo que o vendedor dele tivesse conhecimento.

Esta pronúncia reforça a necessidade de uma escrupulosa diligência por parte de quem adquire um imóvel e de quem redige os atos de compra e venda. A mera conhecimento de um regulamento de condomínio, ou uma referência genérica a ele, não é garantia de oponibilidade. É a transcrição específica e detalhada das cláusulas limitativas individuais que lhes confere plena eficácia erga omnes, ou seja, perante todos, incluindo futuros adquirentes.

Conclusões: Diligência e Consciência para Comprar em Segurança

A sentença do Tribunal de Cassação n.º 15341 de 2025 representa um importante alerta para todos os intervenientes no mercado imobiliário. Para os potenciais adquirentes, é fundamental não se limitar a ler o regulamento de condomínio, mas solicitar uma atenta verificação das notas de transcrição relativas ao imóvel e ao próprio regulamento, para apurar a existência e a correta publicidade de eventuais cláusulas limitativas. Para os vendedores e os profissionais do setor (notários, advogados, agentes imobiliários), é indispensável assegurar que cada vínculo sobre a propriedade seja corretamente transcrito, de modo a garantir a certeza do direito e prevenir futuras controvérsias. Apenas uma transcrição precisa e conforme às normas vigentes pode tutelar plenamente os direitos de todas as partes envolvidas, garantindo a transparência e a segurança nas transações imobiliárias.