Klauzule etažnog vlasništva i njihova primenljivost na treća lica: Značaj upisa u presudi br. 15341 iz 2025.

U složenom svetu nepokretnog prava, pravila koja upravljaju zajedničkim životom u etažnom vlasništvu su od suštinskog značaja. Među njima, pravilnici etažnog vlasništva, posebno oni ugovorne prirode, mogu nametnuti značajna ograničenja na korišćenje pojedinačnih nepokretnosti. Ali šta se dešava kada se nepokretnost sa takvim ograničenjima proda? Da li su ove klauzule automatski obavezujuće za novog kupca? Da bi se razjasnila ova ključna tačka, Kasacioni sud se oglašava svojom presudom br. 15341 od 09.06.2025. godine, koja dubinski analizira uslove primenljivosti takvih ograničenja na treća lica, naglašavajući ispravan upis.

Ugovorni pravilnik etažnog vlasništva: Ograničenje vlasništva?

Pravilnik etažnog vlasništva, posebno takozvani "ugovorni", je suštinski instrument za upravljanje životom u etažnom vlasništvu. Za razliku od pravilnika skupštine, koji uređuje lakše aspekte kao što je korišćenje zajedničkih delova ili očuvanje ugleda, ugovorni pravilnik može sadržati klauzule koje ograničavaju prava pojedinačnih vlasnika na njihovim ekskluzivnim nepokretnostima. Ova ograničenja, koja često zabranjuju korišćenje jedne ili više nepokretnosti u određene svrhe (na primer, bučne delatnosti, komercijalne delatnosti ili specifične profesije), imaju prirodu pravih "uzajamnih služnosti". To znači da svaki vlasnik trpi teret na svojoj nepokretnosti u korist svih ostalih, a istovremeno uživa slično ograničenje na tuđim nepokretnostima.

Primenljivost klauzula: Ključna tačka presude br. 15341/2025

Centralno pitanje koje je Vrhovni sud razmatrao tiče se upravo primenljivosti ovih restriktivnih klauzula na kupce treća lica. Drugim rečima, ako vlasnik proda svoj stan, da li je novi kupac automatski obavezan da poštuje ograničenja korišćenja nametnuta ugovornim pravilnikom, čak i ako za njih nije direktno znao u trenutku kupovine? Odgovor Kasacionog suda, presudom br. 15341 iz 2025. godine, je jasan i zasniva se na fundamentalnom principu našeg pravnog sistema: objavljivanje nepokretnosti putem upisa.

Primenljivost klauzula pravilnika etažnog vlasništva na kupce treća lica, koje zabranjujući određenu upotrebu jedne ili više nepokretnosti u ekskluzivnom vlasništvu, predstavljaju uzajamne služnosti, podređena je upisu tereta, u skladu sa važećim normama u vreme kada je izvršen, i to: naznačavanjem, u posebnoj belešci odvojenoj od beleške o kupoprodajnom aktu, specifičnih restriktivnih klauzula, u smislu člana 17, stav 3, zakona br. 52 iz 1985. godine; pre stupanja na snagu tog zakona, naznačavanjem istih u jedinoj belešci o upisu podnetoj za prodaju, u smislu članova 2659, stav 1, tačka 2, i 2665 Građanskog zakonika, pri čemu generičko upućivanje na sam pravilnik nije dovoljno za tu svrhu; tokom važenja odredbe člana 1940. Građanskog zakonika iz 1865. godine, pod uslovom da se iz sadržaja beleške o upisu mogu identifikovati priroda uzajamne služnosti ugovorene istovremeno sa prodajom i nepokretnosti na koje se odnosi.

Ova maksima je od fundamentalnog značaja jer utvrđuje da jednostavno upućivanje na pravilnik etažnog vlasništva u kupoprodajnom aktu nije dovoljno da bi restriktivne klauzule bile primenljive na novog vlasnika. Sud, naime, naglašava da je valjanost takvih ograničenja u odnosu na treća lica usko povezana sa njihovim pravilnim objavljivanjem u registrima nepokretnosti. Presuda je ukinula sa vraćanjem na ponovno suđenje odluku Apelacionog suda koja je smatrala primenljivom na D. (kupca trećeg lica) klauzulu koja je zabranjivala korišćenje nepokretnosti kao muzičke škole. U konkretnom slučaju, kupoprodajni akt iz 1938. godine ukazivao je na poznavanje i prihvatanje pravilnika etažnog vlasništva upisanog 1937. godine, ali je Kasacioni sud zatražio proveru da li je beleška o upisu navela ne samo postojanje pravilnika, već i samu restriktivnu klauzulu. Ovo naglašava koliko je preciznost u upisu ključna.

Vrhovni sud jasno razlikuje načine upisa u zavisnosti od vremena kada je izvršen:

• **Nakon stupanja na snagu Zakona br. 52 iz 1985. godine (Član 17, stav 3):** Zahteva se naznačavanje specifičnih restriktivnih klauzula u belešci odvojenoj od beleške o kupoprodajnom aktu. Ovo obezbeđuje maksimalnu jasnost i transparentnost za svakoga ko konsultuje registre.
• **Pre Zakona br. 52 iz 1985. godine:** Bilo je dovoljno naznačavanje klauzula u jedinoj belešci o upisu podnetoj za prodaju, u smislu članova 2659, stav 1, tačka 2, i 2665 Građanskog zakonika. Međutim, čak i u ovom slučaju, generičko pozivanje na pravilnik nije bilo dovoljno, već je bilo neophodno eksplicitno pominjanje restriktivne klauzule.
• **Tokom važenja Građanskog zakonika iz 1865. godine (Član 1940):** Bilo je neophodno da se iz beleške o upisu jasno identifikuju priroda uzajamne služnosti ugovorene istovremeno sa prodajom i nepokretnosti na koje se odnosi.

Ključni značaj upisa za zaštitu prava

Princip upisa, uređen članovima 2643 i sledećim Građanskog zakonika, je kamen temeljac sistema objavljivanja nepokretnosti u Italiji. Njegova funkcija je da učini javnim određene pravne akte, čineći ih primenljivim na treća lica. Bez pravilnog upisa, akt, iako validan između strana, možda neće proizvoditi efekte u odnosu na one koji za njega nisu znali i stekli prava na istoj stvari. U kontekstu služnosti etažnog vlasništva, to znači da kupac koji ne pronađe eksplicitno pominjanje ograničenja u registrima nepokretnosti ne može smatrati obaveznim, čak i ako je prodavac bio svestan toga.

Ova presuda jača potrebu za savesnom pažnjom kod onih koji kupuju nepokretnost i kod onih koji sastavljaju kupoprodajne akte. Puko poznavanje pravilnika etažnog vlasništva ili generičko upućivanje na njega nije garancija primenljivosti. Specifičan i detaljan upis pojedinačnih restriktivnih klauzula im daje punu efikasnost erga omnes, odnosno prema svima, uključujući buduće kupce.

Zaključci: Pažnja i svest za sigurnu kupovinu

Presuda Kasacionog suda br. 15341 iz 2025. godine predstavlja važno upozorenje za sve učesnike na tržištu nepokretnosti. Za potencijalne kupce, ključno je da se ne ograniče samo na čitanje pravilnika etažnog vlasništva, već da zatraže pažljivu proveru beleški o upisu koje se odnose na nepokretnost i sam pravilnik, kako bi se utvrdilo postojanje i pravilno objavljivanje eventualnih restriktivnih klauzula. Za prodavce i profesionalce u sektoru (javne beležnike, advokate, agente za nekretnine), neophodno je osigurati da je svako ograničenje na nepokretnosti pravilno upisano, kako bi se garantovala pravna sigurnost i sprečili budući sporovi. Samo precizan upis, u skladu sa važećim normama, može u potpunosti zaštititi prava svih uključenih strana, garantujući transparentnost i sigurnost u prometu nepokretnosti.