Ulga na pierwszą nieruchomość a zakup wielu nieruchomości: warunki określone przez postanowienie Sądu Kasacyjnego nr 15422/2025

Zakup pierwszej nieruchomości jest dla wielu kluczowym krokiem, a ustawodawca przewidział specjalne ulgi podatkowe, aby ułatwić tę ważną inwestycję. Jednak sytuacje nie zawsze są proste, zwłaszcza gdy decydujemy się na zakup wielu nieruchomości w celu połączenia ich w jedno mieszkanie. To właśnie na tym delikatnym balansie wypowiedział się Sąd Kasacyjny w postanowieniu nr 15422 z dnia 10 czerwca 2025 r., dostarczając istotnych wyjaśnień dla podatników i profesjonalistów z branży.

Kwestia zakupu wielu nieruchomości i ulga na pierwszą nieruchomość

Korzyść podatkowa związana z zakupem „pierwszej nieruchomości” jest filarem naszego systemu podatkowego, mającym na celu zachęcenie do dostępu do własności nieruchomości. Przepisy przewidują znaczące obniżki podatków (rejestracyjnego, hipotecznego i katastralnego) dla osób kupujących mieszkanie spełniające określone wymogi. Ale co się dzieje, gdy kupujący decyduje się na jednoczesny zakup nie jednej, ale wielu nieruchomości, z zamiarem połączenia ich w jedno mieszkanie? Praktyka i orzecznictwo często debatowały nad tym punktem, próbując pogodzić cel ulgi z potrzebą zapobiegania nadużyciom.

Sąd Kasacyjny w rozpatrywanym wyroku potwierdził fundamentalną zasadę, która rozwiewa wszelkie wątpliwości. W konkretnym przypadku spór toczył się między D. D'A. a administracją finansową, a Komisja Podatkowa Regionu L'Aquila odrzuciła odwołanie D. D'A. Sąd Najwyższy potwierdził stanowisko wyrażone już w poprzednich orzeczeniach (jak nr 10011 z 2009 r.), precyzyjnie określając warunki uzyskania ulgi.

Ulga „pierwsza nieruchomość” – zakup wielu nieruchomości – warunki – jedno mieszkanie niebędące luksusowym – konieczność – termin na połączenie – maksymalny termin kontroli podatkowych – zastosowanie. W zakresie ulg podatkowych, korzyści z zakupu „pierwszej nieruchomości” są uznawane również w przypadku jednoczesnego zakupu wielu nieruchomości przeznaczonych na jedno mieszkanie niebędące luksusowym i zakładają faktyczne zaistnienie takiego połączenia w terminie trzyletnim przyznanym administracji finansowej na przeprowadzenie kontroli, po którym nie byłoby to już możliwe.

Ta maksyma jest niezwykle ważna. Jasno stanowi, że ulga „pierwsza nieruchomość” może być rozszerzona również na osoby kupujące jednocześnie wiele nieruchomości, pod warunkiem, że są one przeznaczone na jedno mieszkanie i że mieszkanie to nie należy do kategorii „nieruchomości luksusowych”. Kluczowym punktem jest to, że fizyczne i katastralne połączenie nieruchomości musi faktycznie nastąpić. Ale nie tylko: Sąd Kasacyjny wyznacza bardzo precyzyjny termin na to połączenie.

Kluczowa rola połączenia i terminy kontroli

Postanowienie nr 15422/2025 podkreśla, że faktyczne połączenie nieruchomości w jedno mieszkanie niebędące luksusowym jest warunkiem koniecznym do utrzymania ulgi podatkowej. To połączenie nie może być jedynie intencją, ale musi zostać zrealizowane w określonym terminie. Sąd określa ten termin jako okres trzech lat przyznany administracji finansowej na przeprowadzenie kontroli. Termin ten jest określony przez art. 76 dekretu prezydenta Republiki z dnia 26.04.1986 r. nr 131, Jednolity Tekst przepisów dotyczących podatku rejestracyjnego, który reguluje terminy ustalania i korygowania aktów.

Oznacza to, że podatnik zamierzający skorzystać z ulgi „pierwsza nieruchomość” poprzez zakup wielu nieruchomości do połączenia, musi zapewnić, że prace scaleniowe i związane z nimi procedury katastralne zostaną zakończone w ciągu trzech lat od daty rejestracji aktu zakupu. Po upływie tego terminu administracja finansowa nie będzie miała możliwości zweryfikowania faktycznego wykonania połączenia, a w konsekwencji ulga może zostać cofnięta z zastosowaniem odpowiednich sankcji.

• Jednoczesny zakup: Dozwolony jest zakup wielu nieruchomości.
• Jedno przeznaczenie: Nieruchomości muszą być przeznaczone na jedno mieszkanie.
• Nie luksusowe: Mieszkanie wynikające z połączenia nie może należeć do kategorii luksusowych według rejestru katastralnego.
• Faktyczne połączenie: Połączenie fizyczne i katastralne musi faktycznie nastąpić.
• Termin trzyletni: Połączenie musi zostać zakończone w ciągu trzech lat przyznanych administracji finansowej na kontrole.

Konieczne jest, aby podatnik był świadomy tych terminów i działał z wyprzedzeniem, ewentualnie korzystając z doradztwa profesjonalistów (inżynierów, architektów, geodetów) w zakresie projektowania i realizacji prac, a także doradców prawnych i podatkowych w zakresie prawidłowego zarządzania procedurami administracyjnymi i podatkowymi.

Wnioski i implikacje praktyczne

Postanowienie Sądu Kasacyjnego nr 15422/2025 stanowi ważne potwierdzenie i ostrzeżenie dla osób zamierzających kupić nieruchomość. Z jednej strony potwierdza możliwość skorzystania z ulgi „pierwsza nieruchomość” również w przypadku zakupu wielu nieruchomości, z drugiej strony mocno podkreśla konieczność faktycznego i terminowego połączenia nieruchomości. Jasność tego orzeczenia jest kluczowa, aby uniknąć sporów z fiskusem i zapewnić prawidłowe stosowanie przepisów o ulgach. Podatnicy muszą starannie zaplanować operację, biorąc pod uwagę nie tylko zakup, ale także techniczne i biurokratyczne terminy niezbędne do połączenia. Proaktywne i świadome podejście jest kluczem do pełnego skorzystania z ulg podatkowych bez nieprzyjemnych niespodzianek.