कंडोमिनियम प्रशासक और असाधारण कार्य: कासाज़िओन ने अध्यादेश संख्या 16290/2025 के साथ निगरानी के कर्तव्यों को स्पष्ट किया

कंडोमिनियम का प्रबंधन एक जटिल कार्य है, जिसके लिए ध्यान और व्यावसायिकता की आवश्यकता होती है, खासकर जब असाधारण रखरखाव कार्यों से निपटना हो। ये कार्य, अक्सर महंगे और नाजुक होते हैं, पूरे कंडोमिनियम समुदाय को शामिल करते हैं और सावधानीपूर्वक पर्यवेक्षण की आवश्यकता होती है। लेकिन ऐसे संदर्भों में प्रशासक की जिम्मेदारियों का सटीक दायरा क्या है? कासाज़िओन कोर्ट, अध्यादेश संख्या 16290, दिनांक 17 जून 2025 के साथ, एक ठेकेदार कंपनी और एक निर्माण प्रबंधक की उपस्थिति में भी, प्रशासक पर पड़ने वाले निगरानी के दायित्व पर जोर देते हुए एक मौलिक स्पष्टीकरण प्रदान करता है।

कंडोमिनियम प्रबंधन में प्रशासक की महत्वपूर्ण भूमिका

कंडोमिनियम प्रशासक, प्रत्येक साझा भवन के जीवन में एक केंद्रीय व्यक्ति, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1130 और 1131 द्वारा परिभाषित निश्चित कर्तव्यों और जिम्मेदारियों से युक्त है। ये लेख केवल कंडोमिनियम शुल्क एकत्र करने से कहीं अधिक प्रबंधन और प्रतिनिधित्व की भूमिका को रेखांकित करते हैं। उनके प्राथमिक कार्यों में भवन के सामान्य भागों का संरक्षण और असेंबली प्रस्तावों का निष्पादन शामिल है। जब असेंबली असाधारण रखरखाव कार्य करने का निर्णय लेती है, जैसे कि मुखौटा का नवीनीकरण या छत की मरम्मत, तो प्रशासक को एक जटिल परियोजना का प्रबंधन करना पड़ता है जिसमें अक्सर बाहरी कंपनियों को अनुबंध देना और एक निर्माण प्रबंधक नियुक्त करना शामिल होता है। यह ठीक इसी बिंदु पर है कि उसके निगरानी दायित्व की सीमा के बारे में प्रश्न उठते हैं।

कासाज़िओन का निर्णय: जिम्मेदारी पर एक प्रकाश

कासाज़िओन कोर्ट की दूसरी धारा द्वारा जारी अध्यादेश संख्या 16290/2025, एक ऐसे मामले में जिसमें सी. (एम. ए.) और ए. (सी. सी.) एक-दूसरे के खिलाफ थे, ने 3 फरवरी 2020 के अंकोना कोर्ट ऑफ अपील के पिछले निर्णय को एक मुख्य सिद्धांत को मजबूती से दोहराते हुए रद्द कर दिया। सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया कि प्रशासक केवल कार्य सौंपकर खुद को अलग नहीं कर सकता है। इस महत्वपूर्ण निर्णय का मार्गदर्शन करने वाला पूर्ण अधिकतम यह है:

कंडोमिनियम के संबंध में, भवन के रखरखाव के लिए अनुबंध देने से संबंधित असाधारण गतिविधि के लिए नियुक्त प्रशासक को ठेकेदार कंपनी और निर्माण प्रबंधक की निगरानी के दायित्व से मुक्त नहीं किया जाता है, जो कंडोमिनियम ग्राहक के प्रतिनिधि के रूप में और असेंबली द्वारा उसे दी गई विशिष्ट शक्तियों को ध्यान में रखते हुए, कार्य के निष्पादन की निगरानी करने, उसकी स्थिति की जांच करने, यह सुनिश्चित करने के लिए कि कार्य अनुबंध में निर्धारित शर्तों और कला के नियमों के अनुसार आगे बढ़ रहा है, किए गए कार्य की मात्रात्मक या गुणात्मक प्रावधानों के साथ संगतता के आधार पर भुगतान करने या इनकार करने, अनुबंध संबंध को वस्तुनिष्ठ रूप से प्रभावित करने वाली निष्पादन में उत्पन्न होने वाली किसी भी कठिनाई के बारे में समय पर कंडोमिनियम निवासियों को सूचित करने का कार्य करता है।

यह अधिकतम अत्यंत महत्वपूर्ण है। इसका मतलब है कि, भले ही प्रशासक ने विशेष कंपनी को काम सौंपा हो और तकनीकी पर्यवेक्षण के लिए एक निर्माण प्रबंधक नियुक्त किया हो, कंडोमिनियम के गारंटर और प्रतिनिधि के रूप में उसकी भूमिका समाप्त नहीं होती है। प्रशासक को न केवल कंपनी के संचालन पर, बल्कि निर्माण प्रबंधक के पर्यवेक्षण की प्रभावशीलता पर भी सक्रिय रूप से निगरानी रखनी चाहिए। यह सुनिश्चित करना उसका कर्तव्य है कि कार्य का निष्पादन अनुबंध में सहमत और कला के नियमों के अनुसार आगे बढ़े, साथ ही वास्तविक प्रगति और कार्यों की गुणवत्ता के आधार पर भुगतानों का प्रबंधन भी करे। इसके अलावा, यह महत्वपूर्ण है कि वह कंडोमिनियम निवासियों को किसी भी समस्या या कठिनाई के बारे में समय पर सूचित करे जो उत्पन्न हो सकती है, जिससे संबंध या लागत प्रभावित हो।

कंडोमिनियम निवासियों और प्रशासकों के लिए व्यावहारिक निहितार्थ

इस निर्णय का प्रशासकों और कंडोमिनियम निवासियों दोनों पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है। प्रशासकों के लिए, निर्णय असाधारण कार्यों के प्रबंधन में आवश्यक प्रतिबद्धता को कम न आंकने की चेतावनी का प्रतिनिधित्व करता है। अनुबंधों पर हस्ताक्षर करना पर्याप्त नहीं है; निरंतर उपस्थिति और सटीक सत्यापन आवश्यक है। इसमें शामिल है:

• कार्य की प्रगति और परियोजना और विनिर्देशों के साथ उनके अनुपालन पर निरंतर नियंत्रण।
• प्रमाणन और तकनीकी दस्तावेजों की नियमितता का सत्यापन।
• भुगतानों का विवेकपूर्ण प्रबंधन, उन्हें वास्तविक प्रगति और कार्यों की गुणवत्ता से सख्ती से जोड़ना।
• किसी भी महत्वपूर्ण पहलू या योजना से विचलन के संबंध में कंडोमिनियम निवासियों के साथ पारदर्शी और सक्रिय संचार।

कंडोमिनियम निवासियों के लिए, यह निर्णय उनकी स्थिति को मजबूत करता है। उनके पास प्रशासक से मेहनती कार्रवाई और निरंतर पर्यवेक्षण की उम्मीद करने का अधिकार है। असाधारण कार्यों से संबंधित समस्याओं के मामले में, यदि प्रशासक ने अपने निगरानी कर्तव्यों का पालन नहीं किया है, तो निर्णय उसे उसके आचरण के लिए जवाबदेह ठहराने के लिए एक मजबूत आधार प्रदान करता है। यह सिद्धांत न्यायिक प्रवृत्ति के अनुरूप है जो, पिछले अधिकतम (एन. 25251/2008 और एन. 24058/2022) द्वारा भी संदर्भित है, सामान्य भागों के उचित प्रबंधन और संरक्षण के संबंध में प्रशासक की जिम्मेदारी को मजबूत करने की प्रवृत्ति रखता है।

निष्कर्ष: परिश्रम के लिए एक चेतावनी

कासाज़िओन कोर्ट का अध्यादेश संख्या 16290/2025 एक बहुत ही महत्वपूर्ण निर्णय है, जो असाधारण कार्यों के प्रबंधन में कंडोमिनियम प्रशासक के परिश्रम और जिम्मेदारी के महत्व पर प्रकाश डालता है। यह केवल एक नौकरशाही बोझ नहीं है, बल्कि कंडोमिनियम निवासियों के हितों की रक्षा का एक वास्तविक दायित्व है, जो सक्रिय और गैर-प्रतिनिधित्व योग्य निगरानी गतिविधि में तब्दील होता है। प्रशासकों के लिए, इसका मतलब एक सक्रिय और सतर्क दृष्टिकोण अपनाना है; कंडोमिनियम निवासियों के लिए, यह कार्यों के उचित निष्पादन और उनकी संपत्ति के मूल्य की सुरक्षा के लिए एक अतिरिक्त गारंटी का प्रतिनिधित्व करता है। पारदर्शिता और व्यावसायिकता एक प्रभावी और कानूनी रूप से अनुरूप कंडोमिनियम प्रबंधन के स्तंभ बने हुए हैं।