Tributación de las Plusvalías por Venta de Terrenos: Comentario a la Sentencia n.º 9947 de 2024
La sentencia n.º 9947 de 12 de abril de 2024, dictada por la Corte de Casación, aborda un tema de gran relevancia en el ámbito de la tributación de las plusvalías derivadas de la venta de terrenos. En particular, establece claramente que la aptitud de los terrenos para ser urbanizados, incluso a nivel de urbanización meramente documental, es un índice de capacidad edificatoria. Este principio tiene importantes implicaciones para los propietarios de terrenos y para los operadores del sector inmobiliario, ya que la tributación de las plusvalías no puede verse influenciada por decisiones privadas relativas a la edificabilidad.
El Contexto Normativo
La tributación de las plusvalías inmobiliarias está regulada por el DPR 22/12/1986 n.º 917, en particular por los artículos 67 que definen los ingresos diversos. La sentencia en cuestión aclara que la capacidad edificatoria no puede ser determinada unilateralmente por el particular mediante la suscripción de convenios urbanísticos o la presentación de solicitudes de título edificatorio. Por el contrario, es el resultado de un procedimiento complejo que involucra a las entidades locales y a las autoridades regionales, subrayando la importancia de la planificación urbanística.
La Máxima de la Sentencia
Venta de terrenos - Tributación de la plusvalía – Urbanización documental - Edificabilidad - Suscripción de convenio urbanístico o expedición de título edificatorio - Irrelevancia - Fundamento. En materia de tributación de plusvalías tras la cesión de terrenos urbanizados, la aptitud de los terrenos para ser divididos en lotes, incluso a nivel de urbanización meramente documental, es índice de capacidad edificatoria y la edificabilidad de los mismos no puede ser decidida por el particular mediante la suscripción de un convenio o con la solicitud de un título edificatorio, sino que está reservada, como forma máxima de la planificación urbanística, a un procedimiento complejo de Municipio - Región, identificando la competencia del primero en su órgano más representativo de la colectividad, dada la incidencia de los intereses involucrados.
Esta máxima ofrece un marco claro para comprender el papel de la administración pública en la determinación de la edificabilidad, destacando que las decisiones urbanísticas deben realizarse siempre en interés colectivo.
Implicaciones Prácticas
Las implicaciones de esta sentencia son múltiples y abarcan diversos aspectos, entre ellos:
- La determinación de las plusvalías en caso de venta de terrenos urbanizados.
- El papel de las entidades públicas en la planificación urbanística.
- La necesidad para los particulares de comprender las limitaciones de sus decisiones en materia de edificabilidad.
En definitiva, la sentencia n.º 9947 de 2024 representa una importante referencia para la comprensión de la tributación de las plusvalías inmobiliarias y del proceso de planificación urbanística, reiterando la importancia de la regulación pública en un sector tan delicado e influyente.
Conclusiones
En resumen, la sentencia de la Corte de Casación ofrece una aclaración significativa sobre el tema de la tributación de las plusvalías en la venta de terrenos urbanizados. Reafirma la necesidad de un marco normativo sólido y de una intervención pública para garantizar una planificación urbanística que respete el interés colectivo. Los operadores del sector y los particulares deben ser conscientes de estas dinámicas para navegar eficazmente en el mercado inmobiliario.
