الضرائب على الأرباح الرأسمالية من بيع الأراضي: تعليق على الحكم رقم 9947 لعام 2024

يتناول الحكم رقم 9947 الصادر في 12 أبريل 2024، عن محكمة النقض، موضوعًا ذا أهمية كبيرة في مجال الضرائب على الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع الأراضي. على وجه الخصوص، يحدد بوضوح أن قابلية الأراضي للتقسيم، حتى لو كان ذلك على مستوى التقسيم الورقي فقط، هي مؤشر على القدرة على البناء. هذا المبدأ له آثار مهمة على مالكي الأراضي والعاملين في قطاع العقارات، حيث لا يمكن أن تتأثر الضرائب على الأرباح الرأسمالية بالقرارات الخاصة المتعلقة بقابلية البناء.

السياق التنظيمي

تخضع الضرائب على الأرباح الرأسمالية العقارية للمرسوم الرئاسي رقم 917 المؤرخ 22/12/1986، وخاصة المواد 67 التي تحدد الدخل المتنوع. يوضح الحكم قيد الدراسة أن القدرة على البناء لا يمكن تحديدها بشكل أحادي من قبل الفرد من خلال إبرام اتفاقيات حضرية أو تقديم طلبات للحصول على ترخيص بالبناء. على العكس من ذلك، فهي نتيجة لإجراء معقد يشمل السلطات المحلية والسلطات الإقليمية، مما يؤكد على أهمية التخطيط الحضري.

مضمون الحكم

بيع الأراضي - فرض ضرائب على الأرباح الرأسمالية - تقسيم الأراضي - قابلية البناء - إبرام اتفاقية حضرية أو إصدار ترخيص بالبناء - عدم الأهمية - الأساس. فيما يتعلق بفرض ضرائب على الأرباح الرأسمالية بعد التنازل عن الأراضي المقسمة، فإن قابلية الأراضي للتقسيم إلى قطع، حتى لو كان ذلك على مستوى التقسيم الورقي فقط، هي مؤشر على القدرة على البناء، ولا يمكن للفرد تحديد قابلية البناء هذه من خلال إبرام اتفاقية أو بطلب ترخيص بالبناء، بل يتم إحالتها، كأقصى شكل من أشكال التخطيط الحضري، إلى إجراء معقد للبلدية - المنطقة، مع تحديد اختصاص الأولى في هيئتها الأكثر تمثيلاً للمجتمع، نظرًا لتأثير المصالح المعنية.

يقدم هذا المضمون إطارًا واضحًا لفهم دور الإدارة العامة في تحديد قابلية البناء، مع التأكيد على أن الخيارات الحضرية يجب أن تتم دائمًا لصالح المصلحة الجماعية.

الآثار العملية

تترتب على هذا الحكم آثار متعددة وتتعلق بجوانب مختلفة، منها:

• تحديد الأرباح الرأسمالية في حالة بيع الأراضي المقسمة.
• دور الهيئات العامة في التخطيط الحضري.
• ضرورة فهم الأفراد لقيود قراراتهم فيما يتعلق بقابلية البناء.

في النهاية، يمثل الحكم رقم 9947 لعام 2024 مرجعًا مهمًا لفهم الضرائب على الأرباح الرأسمالية العقارية وعملية التخطيط الحضري، مؤكدًا على أهمية التنظيم العام في قطاع حساس ومؤثر بهذا الشكل.

الخاتمة

باختصار، يقدم حكم محكمة النقض توضيحًا هامًا بشأن موضوع الضرائب على الأرباح الرأسمالية في بيع الأراضي المقسمة. يؤكد من جديد على الحاجة إلى إطار تنظيمي قوي وتدخل عام لضمان تخطيط حضري يحترم المصلحة الجماعية. يجب على العاملين في القطاع والأفراد أن يكونوا على دراية بهذه الديناميكيات للتنقل بفعالية في سوق العقارات.