Šteta od propuštenog održavanja zajedničkih delova zgrade: Kasacioni sud sa Naredbom br. 16435 iz 2025. godine pojašnjava vanugovornu odgovornost

Stambena zajednica je složen pravni mikrokosmos, gde suživot ekskluzivnih vlasništava i zajedničkih delova često generiše osetljiva pitanja, posebno kada je reč o šteti nastaloj usled propuštenog održavanja. U ovom scenariju, Naredba Kasacionog suda br. 16435, deponovana 18. juna 2025. godine, predstavlja svetionik jasnosti, precizno definišući prirodu odgovornosti i njene posledice, posebno za one koji kupuju nekretninu. Ova presuda je od suštinskog značaja za upravnike, vlasnike stanova i buduće kupce, jer utvrđuje jasne principe u vezi sa naknadom štete.

Položaj oštećenog: treće lice u odnosu na stambenu zajednicu

Centralno pitanje koje je Kasacioni sud razmatrao tiče se pravne kvalifikacije vlasnika stambene jedinice koji pretrpi štetu usled propuštenog održavanja zajedničkih delova zgrade. Vrhovni sud je, u navedenoj Naredbi, potvrdio već ustaljeni princip: oštećeni vlasnik ne postupa kao vlasnik stana u užem smislu, već preuzima položaj "trećeg lica" koje trpi štetu. Ovo razgraničenje je ključno, jer direktno utiče na vrstu primenljive odgovornosti.

Prema Kasacionom sudu, odgovornost koja nastaje kod vlasnika stanova za štetu nastalu nemarom u održavanju zajedničkih delova je vanugovorne prirode. To znači da se ne primenjuju pravila svojstvena stvarnim obavezama, koje obavezuju vlasnike stanova na osnovu njihovog svojstva vlasnika milionskih udela i koje se, na primer, odnose na plaćanje troškova zajedničkih delova. Umesto toga, primenjuju se opšte norme o građanskoj odgovornosti, posebno član 2043. Građanskog zakonika, koji utvrđuje princip "neminem laedere" (nikoga ne povređivati), i član 2051. Građanskog zakonika, koji se odnosi na štetu prouzrokovanu stvarima pod nadzorom. Ovaj pristup je već bio ojačan od strane Odeljenja Kasacionog suda sa presudom br. 9449 iz 2016. godine, koja je pojasnila prirodu odgovornosti stambene zajednice za štetu nastalu nadzorom nad zajedničkim delovima.

U pogledu stambene zajednice, vlasnik stana oštećenog zajedničkom stvari preuzima položaj trećeg lica koje trpi štetu usled propuštenog održavanja zajedničkih delova, što podrazumeva nastanak, na teret vlasnika stanova, vanugovorne odgovornosti, uz isključenje primenljivosti discipline stvarnih obaveza; sledstveno tome, kupac nekretnine koja pripada stambenoj zajednici nije odgovoran za naknadu štete ako je štetni događaj nastao pre njegovog kupoprodajnog ugovora, već je odgovoran vlasnik stambene jedinice u trenutku nastanka događaja.

Ova maksima je srž presude. Ona pojašnjava da se vlasnik stana oštećen od strane stambene zajednice smatra "trećim licem" u odnosu na stambenu zajednicu, ne zato što je stranac, već zato što šteta koju je pretrpeo ne proizilazi iz povrede ugovora ili kršenja internih pravila stambene zajednice, već iz protivpravnog akta koji spada u domen akvilijanske (ili vanugovorne) odgovornosti. Najvažnija posledica ove kvalifikacije je da se odgovornost za naknadu štete automatski ne prenosi sa vlasništvom nad nekretninom.

Kupac i prethodna šteta: ko plaća?

Prava novina, ili bolje rečeno, kristalizacija principa od velikog praktičnog značaja, tiče se položaja kupca nekretnine. Naredba br. 16435/2025 nedvosmisleno navodi da "kupac nekretnine koja pripada stambenoj zajednici nije odgovoran za naknadu štete ako je štetni događaj nastao pre njegovog kupoprodajnog ugovora, već je odgovoran vlasnik stambene jedinice u trenutku nastanka događaja".

Ovaj princip je od izuzetne važnosti. Da je odgovornost stvarne prirode (dakle, vezana za vlasništvo nad stvari), obaveza naknade štete bi se prenosila sa nekretninom, tereteći novog vlasnika. Umesto toga, budući da je odgovornost vanugovorna, ona je lična i nastaje na teret onoga ko je bio vlasnik (i stoga nadležan za zajedničke delove) u trenutku kada je štetni događaj nastao. Ovo je u suprotnosti, na primer, sa članom 63. Odredbi o izvršenju Građanskog zakonika, koji predviđa solidarnost kupca za neplaćene troškove zajedničkih delova od strane prodavca u tekućoj i prethodnoj godini, ali se ova norma odnosi na "troškove", a ne na "štetu".

Praktične implikacije su brojne:

• **Za kupca:** Veća zaštita. Neće morati da snosi naknadu štete za štetu nastalu pre njegovog ulaska u stambenu zajednicu, pod uslovom da je štetni događaj prethodio kupoprodajnom ugovoru. Ipak, preporučuje se pažljivo sprovođenje due diligence-a pre kupovine.
• **Za prodavca:** Mora biti svestan da njegova odgovornost za štetu od propuštenog održavanja zajedničkih delova, nastalu tokom perioda kada je bio vlasnik, ostaje i nakon prodaje nekretnine.
• **Za stambenu zajednicu/upravnika:** Ključno je precizno utvrditi trenutak nastanka štete kako bi se identifikovala odgovorna lica. Komunikacija i dokumentacija su neophodni.

Zaključci: pravna sigurnost i oprez pri kupovini

Naredba Kasacionog suda br. 16435 iz 2025. godine predstavlja čvrstu tačku u pravnom pejzažu stambenih zajednica, konsolidujući sudsku praksu o vanugovornoj prirodi odgovornosti za štetu od propuštenog održavanja zajedničkih delova. Ova jasnost je benefit za sve učesnike u stambenoj zajednici, jer smanjuje neizvesnosti i potencijalne sporove vezane za prenos vlasništva.

Za buduće kupce, poruka je jasna: odgovornost za prethodnu štetu se ne prenosi. Međutim, uvek je dobra praksa detaljno se informisati o stanju zgrade i eventualnim tekućim sporovima, možda tražeći izveštaj od upravnika, kako bi se izbegla neprijatna iznenađenja. Za prodavce, to je upozorenje da održavaju zajedničke delove u ispravnom stanju i da blagovremeno rešavaju eventualne probleme, jer njihova odgovornost za štetne događaje ne prestaje prenosom nekretnine. Advokatska kancelarija stoji na raspolaganju za pojašnjenja i pomoć u ovim složenim dinamikama.