Poziv za skupštinu etažne svojine: Kasacioni sud i neopozivost člana 66. dispozitivnih odredbi građanskog zakonika (Rešenje br. 16399/2025)
Upravljanje etažnom svojinom je složena oblast, gde je poštovanje procedura ključno za izbegavanje sporova. Pravilan poziv za skupštinu ima kapitalni značaj, budući da predstavlja temelj zakonitosti odluka. Nedavno Rešenje Kasacionog suda, br. 16399 od 18. juna 2025. godine, pružilo je jasno tumačenje neopozivosti načina komunikacije za ovaj zadatak, ponavljajući fundamentalni princip zaštite kolektiviteta i interesa suvlasnika. Detaljnije ćemo razmotriti ovu važnu odluku i njene implikacije.
Centralnost člana 66. dispozitivnih odredbi građanskog zakonika u pozivanju
Član 66, stav 3, dispozitivnih odredbi Građanskog zakonika je referentna norma za načine pozivanja na skupštinu etažne svojine. Ova odredba ne dopušta maštovita tumačenja, garantujući da svaki suvlasnik bude informisan i da može da učestvuje. Eksplicitno predviđeni načini komunikacije su:
- preporučena pošta;
- sertifikovana elektronska pošta (PEC);
- faks;
- lična dostava.
Maksima Kasacionog suda: Neopoziv princip
Rešenje br. 16399/2025 Kasacionog suda, Drugog civilnog odeljenja, predsedavano i sastavljeno od strane dr. A. Scarpa, proizašlo je iz žalbe između S. i C., nakon presude Apelacionog suda u Milanu. Vrhovni sud je ukinuo sa vraćanjem na ponovno suđenje, snažno ponavljajući ključni princip u ovoj materiji. Evo maksime presude:
U pogledu skupštine etažne svojine, član 66, stav 3, dispozitivnih odredbi građanskog zakonika, propisujući određene oblike pozivanja (preporučena pošta, sertifikovana elektronska pošta, faks ili lična dostava), utvrđuje neopozivu disciplinu u cilju zaštite kolektiviteta i, samim tim, temeljnih interesa etažne svojine, te se mora isključiti validnost bilo koje drugačije regulative izražene privatnom autonomijom koja predviđa alternativne načine prenosa obaveštenja koji nisu podobni za dokumentovanje dostave na adresu primaoca, kao što je, u ovom slučaju, poruka obične elektronske pošte.Ova tvrdnja je ključna. Kasacioni sud naglašava da je disciplina člana 66. stav 3. dispozitivnih odredbi građanskog zakonika "neopoziva" norma. To znači da ni pravilnik etažne svojine, ni odluka, ni praksa ne mogu validirati drugačije načine pozivanja. Suštinska tačka je sposobnost načina prenosa da "dokumentuje dostavu". Obična elektronska pošta ne nudi takvu garanciju, jer može završiti u neželjenoj pošti ili ne stići, bez sigurnog dokaza o prijemu, za razliku od PEC-a koji pruža potvrde ekvivalentne onima iz preporučene pošte.
Praktične implikacije i rizici za upravnike
Ova presuda ima značajne posledice. Za upravnike, svaki poziv obavljen na načine različite od onih navedenih u članu 66. dispozitivnih odredbi građanskog zakonika je nevažeći, što povlači rizik od poništenja donetih odluka. Poništivost, koju može zatražiti bilo koji odsutni, nesaglasan ili uzdržani suvlasnik u roku od 30 dana, predstavlja ozbiljan problem. Poništena skupština znači ponavljanje celog procesa, uz rasipanje vremena i resursa. Stoga je fundamentalno da se upravnici strogo pridržavaju zakonskih odredbi. Čak i sporazum između suvlasnika o korišćenju obične elektronske pošte bio bi bez pravnog dejstva, budući da se radi o odstupanjima od imperativne norme.
Zaključci: Zaštita kolektiviteta i pravna sigurnost
Rešenje 16399/2025 ponavlja princip pravne civilizacije: zaštitu kolektiviteta i temeljnih interesa etažne svojine. Jasnoća pravila o pozivanju nije puki formalizam, već garancija da svi učesnici mogu u potpunosti ostvariti svoja prava. Za suvlasnike, ova presuda je opomena da provere pravilnost poziva. Za upravnike, to je podsetnik na profesionalnu marljivost i rigoroznu primenu zakona. U kontekstu rastuće digitalizacije, Kasacioni sud nas podseća da je u pravnom domenu forma često suština, naročito radi garantovanja učešća i validnosti kolektivnih odluka. Oslanjanje na pravne stručnjake sa iskustvom u pravu etažne svojine je uvek najmudriji izbor.
