Contrato Preliminar de Venda Imobiliária: As Diferenças nos Ônus Probatórios em Caso de Inadimplemento – Comentário à Ordem n. 16370/2025

O contrato preliminar de compra e venda imobiliária é um instrumento fundamental que vincula as partes à futura celebração da escritura pública. Mas o que acontece se uma das partes não cumpre o acordo? A Suprema Corte de Cassação, com a Ordem n. 16370 de 17 de junho de 2025 (relatora Dra. V. P.), ofereceu uma interpretação crucial sobre as diferentes modalidades de prova do dano em caso de inadimplemento, distinguindo entre promitente vendedor e promissário comprador. Esta decisão é essencial para quem atua no setor.

Inadimplemento do Preliminar: Ônus da Prova em Confronto

O contrato preliminar (art. 1351 do Código Civil italiano) é um compromisso de celebrar um contrato definitivo. O art. 1453 do Código Civil italiano permite à parte lesada, em caso de inadimplemento, pedir o cumprimento ou a resolução, além da indenização por perdas e danos. É justamente sobre a prova de tais danos que a Ordem da Cassação, no litígio entre A. R. e F., introduz um esclarecimento de grande impacto prático.

A Máxima da Cassação e Suas Implicações

A Cassação, rejeitando a decisão anterior da Corte de Apelação de Messina de 17/12/2018, estabeleceu princípios claros sobre os ônus probatórios. A máxima jurisprudencial é a seguinte:

Em tema de preliminar de venda imobiliária, enquanto o inadimplemento do promissário comprador implica que ao promitente vendedor é devido o dano pela substancial inalienabilidade do bem na vigência do preliminar, o qual subsiste em re ipsa e não necessita, portanto, de prova, o inadimplemento do promitente vendedor obriga à indenização pelos danos requeridos pelo promissário comprador apenas se este fornecer a prova da sua efetiva existência e se eles, ainda que a serem liquidados por equidade, são consequência direta e imediata do inadimplemento.

Esta decisão delineia uma distinção crucial. Se o inadimplemento é do promissário comprador, o promitente vendedor tem direito à indenização pela "substancial inalienabilidade" do bem. Este dano é "in re ipsa", inerente ao inadimplemento, não exigindo prova específica do prejuízo econômico, pois a imobilização do bem é suficiente para configurar o dano.

Ao contrário, se o inadimplemento é imputável ao promitente vendedor, o promissário comprador que pede a indenização deve fornecer uma prova rigorosa da efetiva existência dos danos. O comprador deve demonstrar que os danos são uma "consequência direta e imediata" do inadimplemento (art. 1223 do Código Civil italiano). Embora a liquidação possa ocorrer por equidade (art. 1226 do Código Civil italiano), o ônus de provar a existência do dano e o nexo causal permanece a cargo do comprador.

Em resumo:

• Dano do Promitente Vendedor: "In re ipsa" (inalienabilidade), não requer prova.
• Dano do Promissário Comprador: Requer prova rigorosa de existência e nexo causal direto/imediato.

Conselhos Práticos e Tutela Legal

Esta interpretação tem relevantes implicações. Para o vendedor, a indenização é facilitada. Para o comprador, é fundamental documentar meticulosamente cada custo ou perda (ex: despesas notariais, oportunidades perdidas) decorrente do descumprimento do preliminar. A consulta de um advogado especializado é crucial para tutelar da melhor forma os seus interesses.

Conclusões: Consciência e Proteção

A Ordem n. 16370/2025 esclarece os diferentes ônus probatórios no inadimplemento de um contrato preliminar. Esta distinção reflete a diferente natureza do prejuízo que cada parte pode sofrer. Compreender tais nuances é essencial para quem se aproxima de uma compra e venda imobiliária, garantindo maior consciência e instrumentos eficazes para a defesa dos seus direitos. Uma gestão atenta e uma consulta legal qualificada são sempre as melhores garantias.