公営住宅および譲渡上限価格：最高裁第29368/2025号判決による訴訟手続の中止
イタリアにおける公営住宅および協定住宅の分野は、長年にわたり激しい法学的議論の的となってきました。その中心にあるのは、低所得者向け住宅のアクセシビリティを保護するために設定された経済的制限である「譲渡上限価格」であり、不動産が市場価格で転売される際にしばしば紛争を引き起こします。最高裁判所は、2025年11月6日付の第29368号判決において、買主が提起した不当利得返還請求訴訟に対する「免除（affrancazione）」申請の影響という、極めて重要な手続的側面について改めて判断を下しました。
法的背景：価格制限と免除手続
本件は、売主A.C.と買主F.B.との間の対立に端を発しています。買主は、市場価格で協定住宅を購入した後、当初の協定で定められた譲渡上限価格との差額の返還を求めて提訴しました。一方、売主は、当該価格制限を解除するために「免除（affrancazione）」手続を開始しました。
免除とは、自治体への補償金を支払うことで、不動産から当初の価格制限を解除することを可能にする法的手段です。しかし、行政上の免除手続が進行中である間に買主が提起した民事上の返還請求訴訟はどうなるのでしょうか。最高裁は、これに対して明確かつ最終的な回答を示しました。
最高裁第29368/2025号判決の決定
最高裁判所は上告を認め、免除申請が係属している場合、買主が過払い金の返還を求める民事訴訟を中止しなければならないとの判断を下しました。以下は、最高裁が示した公式な判決要旨です。
公営住宅に関連して、1998年法律第448号第31条第49-bis項（2018年法律第136号により修正された2018年政令第119号第25-undecies条第1項により改正）に規定される価格制限を排除するための免除申請がなされ、かつ証明された場合、同法第31条第49-quater項に規定される中止効果に基づき、市場価格で不動産を購入した買主が提起した不当利得返還請求訴訟は中止されるものとする。
この原則は、矛盾する判決や不公平な結果を回避することを目的としています。もし売主が免除手続を通じて不動産から価格制限を解除することに成功すれば、買主が主張する返還請求の前提そのものが消滅、あるいは大幅に縮小されるためです。したがって、法律は行政手続の完了を待つ間、民事訴訟を必然的に中止することを定めています。
訴訟中止の要件
不当利得返還請求訴訟において中止効果を発生させるためには、以下の特定の要件を満たす必要があります。
- 正当な権限を有する者（売主または現在の所有者）による免除申請の正式な提出。
- 管轄の自治体窓口への申請書提出に関する適切な文書および証拠の提示。
- 市場価格と譲渡上限価格との差額の返還を目的とした民事訴訟の係属。
結論
最高裁第29368/2025号判決は、買主の保護と売主の権利との間の重要な均衡点を示すものです。免除手続の係属中に民事訴訟の中止を認めることで、最高裁は法の安定性を守り、不動産の行政上の状況を是正しようと行動した売主に対する不必要な経済的負担を回避しています。協定住宅に関連する紛争に巻き込まれている当事者にとって、本判決は訴訟の戦略的管理に向けた明確な指針となるものです。
