IMU και Παρεπόμενα: Ο Άρειος Πάγος με τη Διάταξη υπ' αριθ. 14904/2025 αποσαφηνίζει τα κριτήρια φορολόγησης
Ο Δημοτικός Φόρος Ακινήτων (IMU) είναι ένας φόρος που συχνά δημιουργεί αβεβαιότητες, ιδίως όσον αφορά τον ορισμό του παρεπόμενου. Η πρόσφατη Διάταξη του Αρείου Πάγου υπ' αριθ. 14904 της 4ης Ιουνίου 2025 παρέχει μια θεμελιώδη ερμηνεία, αποσαφηνίζοντας τα κριτήρια για την αυτόνομη φορολόγηση των παρεπόμενων χώρων. Ο Άρειος Πάγος, στην υπόθεση που αντιπαρέθεσε τους C. (M. R.) και D. (F. C.), ανέτρεψε με παραπομπή μια απόφαση του Δικαστηρίου Φορολογικών Διαφορών Β' Βαθμού του Βένετο, επαναλαμβάνοντας την υπεροχή της ουσίας έναντι της απλής κτηματολογικής μορφής.
Το Παρεπόμενο στο Δίκαιο και οι Φορολογικές Επιπτώσεις
Σύμφωνα με το άρθρο 817 του Αστικού Κώδικα, τα παρεπόμενα είναι πράγματα που προορίζονται με διαρκή τρόπο για την εξυπηρέτηση ή τον στολισμό ενός άλλου. Αυτός ο ορισμός συνεπάγεται δύο προϋποθέσεις: μία αντικειμενική (τη λειτουργική και διαρκή προορισμό) και μία υποκειμενική (τη βούληση του ιδιοκτήτη να δημιουργήσει τέτοιο δεσμό). Για τους σκοπούς του IMU, το άρθρο 2 του Ν.Δ. υπ' αριθ. 504 του 1992 αποκλείει την αυτόνομη φορολόγηση των παρεπόμενων χώρων, αλλά ακριβώς στην ερμηνεία αυτών των προϋποθέσεων έχουν προκύψει πολυάριθμες διαφορές.
Σχετικά με το IMU, το άρθρο 2 του Ν.Δ. υπ' αριθ. 504 του 1992, το οποίο αποκλείει την αυτόνομη φορολόγηση των παρεπόμενων χώρων, θεμελιώνει την απόδοση της ιδιότητας του παρεπόμενου σε ένα αντικειμενικό και πραγματικό κριτήριο, δηλαδή στον πραγματικό και συγκεκριμένο προορισμό του πράγματος για την εξυπηρέτηση ή τον στολισμό ενός άλλου, κατ' εφαρμογή του άρθρου 817 του Α.Κ., και σε ένα υποκειμενικό, που συνίσταται στη βούληση δημιουργίας ενός διαρκούς δεσμού εξαρτήσεως, χωρίς να έχει σημασία η επελθούσα κτηματολογική σύνδεση, η οποία έχει αποκλειστικά τυπική σημασία· επομένως, ακόμη και σε αυτή την περίπτωση, παραμένει στον φορολογούμενο το βάρος να αποδείξει την ύπαρξη στην πραγματικότητα των προαναφερθέντων προϋποθέσεων. (Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο Άρειος Πάγος ανέτρεψε την προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία είχε κρίνει μη φορολογητέο έναν υπαίθριο χώρο, περίπου 5.715 τ.μ., μόνο επειδή κτηματολογικά είχε ενσωματωθεί, μέσω σύνδεσης, σε κτίριο, χωρίς ωστόσο να ελέγξει την ύπαρξη, στην πραγματικότητα, σχέσης παρεπόμενου μεταξύ των δύο ακινήτων).
Με αυτή την απόφαση, ο Άρειος Πάγος επαναλαμβάνει ότι η "κτηματολογική σύνδεση" – η τυπική ένωση περιουσιακών στοιχείων στο κτηματολόγιο – δεν επαρκεί για να χαρακτηριστεί ένας χώρος ως παρεπόμενο IMU. Ο δεσμός παρεπόμενου απαιτεί την απόδειξη, εκ μέρους του φορολογουμένου, ενός πραγματικού και συγκεκριμένου προορισμού για την εξυπηρέτηση του κύριου ακινήτου, σε συνδυασμό με τη βούληση δημιουργίας ενός διαρκούς δεσμού. Το Δικαστήριο ανέτρεψε την απόφαση ουσίας που είχε απαλλάξει έναν χώρο άνω των 5.000 τ.μ. μόνο λόγω της σύνδεσής του, χωρίς να ελέγξει την πραγματική ύπαρξη της σχέσης. Αυτή η αρχή, ήδη εδραιωμένη (βλ. υπ' αριθ. 18470/2016), επιβεβαιώνει την υπεροχή της ουσίας έναντι της μορφής σε φορολογικά ζητήματα.
Τι Σημαίνει για τους Φορολογούμενους
Η απόφαση του Αρείου Πάγου έχει συγκεκριμένες πρακτικές επιπτώσεις:
- Ουσιαστική Αξιολόγηση: Ένα κτηματολογικό στοιχείο δεν αρκεί. Είναι απαραίτητο η χρήση να είναι πραγματική και αποδείξιμη.
- Βάρος Απόδειξης: Ο φορολογούμενος πρέπει να αποδείξει ενεργά την ύπαρξη των αντικειμενικών και υποκειμενικών προϋποθέσεων του δεσμού παρεπόμενου.
- Κίνδυνος Επανυπολογισμού IMU: Χώροι που θεωρούνται παρεπόμενοι μόνο λόγω σύνδεσης ενδέχεται να υπόκεινται σε νέα φορολόγηση εάν δεν πληρούν τα ουσιαστικά κριτήρια.
Είναι επομένως ζωτικής σημασίας για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να μην βασίζονται αποκλειστικά στα κτηματολογικά στοιχεία, αλλά να διερευνήσουν την πραγματική φύση της σχέσης μεταξύ των περιουσιακών στοιχείων για να αποφύγουν διαφορές και κυρώσεις.
Συμπεράσματα
Η Διάταξη υπ' αριθ. 14904/2025 του Αρείου Πάγου ενισχύει την αρχή ότι, σε θέματα IMU και παρεπόμενων, η μορφή πρέπει να υποχωρεί έναντι της ουσίας. Η σωστή αναγνώριση ενός παρεπόμενου απαιτεί μια εις βάθος ανάλυση του πραγματικού προορισμού του περιουσιακού στοιχείου και της βούλησης του ιδιοκτήτη. Αυτή η προσέγγιση εγγυάται την ισότητα αλλά επιβάλλει στους φορολογούμενους μεγαλύτερη επιμέλεια. Για μια συνειδητή διαχείριση περιουσίας, η εξειδικευμένη νομική συμβουλευτική είναι απαραίτητη υποστήριξη.
