الأمر رقم 16760 بتاريخ 17/06/2024: الإصلاح والنفقات المشتركة

يقدم الأمر الأخير رقم 16760 الصادر في 17 يونيو 2024، والذي أصدرته محكمة النقض، توضيحات هامة بشأن توزيع نفقات الصيانة في سياقات العقارات المشتركة. يركز هذا القرار على التمييز بين الأجزاء المشتركة والملكية الخاصة داخل العقار المشترك، وهو موضوع ذو أهمية أساسية لأصحاب العقارات ومديريها.

طبيعة نفقات الصيانة

وفقًا للأمر، عندما يتعلق الأمر بإصلاح غرفة في الطابق الأرضي مملوكة حصريًا لأحد أصحاب العقارات المشتركة، والتي تعمل أيضًا كغطاء لأقبية الطوابق السفلية المملوكة للعقار المشترك، فإن نفقات الصيانة تقع على عاتق المالك الحصري. هذا يتماشى مع ما هو منصوص عليه في المادة 1125 من القانون المدني، والتي تنص على أن أرضية الطابق العلوي تندرج ضمن مسؤوليات المالك الحصري وليس جمعية أصحاب العقارات المشتركة.

• المادة 1125 من القانون المدني - صيانة الأجزاء الحصرية
• المادة 1123 من القانون المدني - توزيع النفقات
• المادة 1135 من القانون المدني - اختصاصات الجمعية

تداعيات القرار

وبالتالي، أعلنت المحكمة بطلان أي قرار للجمعية يحاول فرض توزيع نفقات الصيانة الاستثنائية أو الإصلاحات أو إعادة الإعمار المتعلقة بأجزاء الملكية الخاصة. هذا المبدأ ضروري لضمان تحديد المسؤوليات بوضوح واحترامها، وتجنب النزاعات وسوء الفهم بين أصحاب العقارات المشتركة.

الأسقف، الأسطح، الأرضيات العقار المشترك - إصلاح الغرفة في الطابق الأرضي المملوكة حصريًا لأحد أصحاب العقارات المشتركة، والتي تعمل أيضًا كغطاء لأقبية الطوابق السفلية المملوكة للعقار المشترك - توزيع النفقات - اختصاص الجمعية - استبعاد - عواقب. فيما يتعلق بالعقار المشترك، عندما يتعين إجراء إصلاح لغرفة في الطابق الأرضي مملوكة حصريًا لأحد أصحاب العقارات المشتركة والتي تعمل أيضًا كغطاء لأقبية الطوابق السفلية المملوكة للعقار المشترك، فإن نفقات صيانة جزء الهيكل المكون من أرضية الطابق العلوي تقع على عاتق المالك الحصري للغرفة بموجب المادة 1125 من القانون المدني، وبالتالي، لا تندرج ضمن اختصاصات جمعية أصحاب العقارات المشتركة، المختصة بالبت في التدخلات المتعلقة بالأجزاء المشتركة للمبنى المشترك فقط؛ وبالتالي، فإن قرار الجمعية الذي يتعلق بتوزيع نفقات الصيانة الاستثنائية أو الإصلاحات أو إعادة الإعمار للأجزاء المملوكة حصريًا يعتبر باطلاً.

الخاتمة

باختصار، يمثل الأمر رقم 16760 لعام 2024 خطوة مهمة إلى الأمام في توضيح المسؤوليات داخل العقارات المشتركة. يؤكد بوضوح أنه لا يمكن فرض النفقات المتعلقة بأجزاء الملكية الخاصة من قبل جمعية أصحاب العقارات المشتركة، مما يعزز حقوق المالكين الأفراد ويحدد بدقة اختصاصات الجمعيات. يندرج هذا الحكم في سياق قانوني يهدف إلى حماية مصالح جميع أصحاب العقارات المشتركة، وتجنب النزاعات وضمان إدارة أكثر عدلاً لنفقات العقارات المشتركة.