Beschluss Nr. 16760 vom 17.06.2024: Reparatur und Eigentumswohnungsgebühren
Der jüngste Beschluss Nr. 16760 vom 17. Juni 2024 des Obersten Kassationsgerichtshofs liefert wichtige Klarstellungen zur Aufteilung von Instandhaltungskosten in Eigentumswohnungen. Diese Entscheidung konzentriert sich auf die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftsbereichen und exklusivem Eigentum innerhalb einer Eigentumswohnung, ein Thema von grundlegender Bedeutung für Immobilieneigentümer und -verwalter.
Die Natur von Instandhaltungskosten
Laut dem Beschluss sind bei der Reparatur eines Erdgeschosslokals, das sich im alleinigen Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers befindet und auch als Abdeckung für unterirdische Kellerräume im Gemeinschaftseigentum dient, die Instandhaltungskosten vom alleinigen Eigentümer zu tragen. Dies steht im Einklang mit Artikel 1125 des Zivilgesetzbuches, der festlegt, dass der Boden des Obergeschosses zum ausschließlichen Eigentum des Eigentümers gehört und nicht zur Zuständigkeit der Eigentümerversammlung fällt.
- Art. 1125 ZGB – Instandhaltung exklusiver Teile
- Art. 1123 ZGB – Aufteilung der Kosten
- Art. 1135 ZGB – Zuständigkeiten der Versammlung
Auswirkungen der Entscheidung
Das Gericht hat daher jede Beschlussfassung der Versammlung für nichtig erklärt, die versucht, eine Aufteilung von Kosten für außerordentliche Instandhaltung, Reparaturen oder Wiederaufbau von Teilen des exklusiven Eigentums aufzuerlegen. Dieses Prinzip ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Verantwortlichkeiten klar definiert und eingehalten werden, und um Konflikte und Missverständnisse zwischen den Wohnungseigentümern zu vermeiden.
DACHBÖDEN, DECKEN, BODENPLATTEN Eigentumswohnung – Reparatur eines Erdgeschosslokals im alleinigen Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers, das auch als Abdeckung für unterirdische Kellerräume im Gemeinschaftseigentum dient – Aufteilung der Kosten – Zuständigkeit der Versammlung – Ausschluss – Folgen. Im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen sind bei der Reparatur eines Erdgeschosslokals, das sich im alleinigen Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers befindet und auch als Abdeckung für unterirdische Kellerräume im Gemeinschaftseigentum dient, die Kosten für die Instandhaltung des Teils der Struktur, der den Boden des Obergeschosses bildet, gemäß Art. 1125 ZGB vom alleinigen Eigentümer des Lokals zu tragen. Daher fallen diese Kosten nicht in die Zuständigkeit der Eigentümerversammlung, die über Eingriffe an den alleinigen Gemeinschaftsbereichen des Gebäudes beschlussfähig ist; folglich ist jede Beschlussfassung der Versammlung, die sich auf die Aufteilung von Kosten für außerordentliche Instandhaltung, Reparaturen oder Wiederaufbau von Teilen des exklusiven Eigentums bezieht, nichtig.
Schlussfolgerungen
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Beschluss Nr. 16760 von 2024 einen wichtigen Schritt zur Klärung der Verantwortlichkeiten innerhalb von Eigentumswohnungen darstellt. Er legt klar fest, dass Kosten für Teile des exklusiven Eigentums nicht von der Eigentümerversammlung auferlegt werden können, wodurch die Rechte der einzelnen Eigentümer gestärkt und die Zuständigkeiten der Versammlungen präzise abgegrenzt werden. Dieses Urteil fügt sich in einen rechtlichen Rahmen ein, der darauf abzielt, die Interessen aller Wohnungseigentümer zu schützen, Konflikte zu vermeiden und eine gerechtere Verwaltung der Eigentumswohnungsgebühren zu gewährleisten.
