Ordonnance n. 16760 du 17/06/2024 : Réparation et Charges de Copropriété
La récente ordonnance n. 16760 du 17 juin 2024, rendue par la Cour de Cassation, offre des clarifications importantes sur la répartition des charges d'entretien dans les contextes de copropriété. Cette décision se concentre sur la distinction entre les parties communes et les propriétés exclusives au sein d'une copropriété, un sujet d'une importance fondamentale pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers.
La nature des charges d'entretien
Selon l'ordonnance, lorsqu'il s'agit de réparer un local au rez-de-chaussée appartenant en propriété exclusive à un seul copropriétaire, lequel sert également de couverture aux caves souterraines appartenant à la copropriété, les charges d'entretien incombent au propriétaire exclusif. Ceci est conforme à ce qui est établi par l'article 1125 du Code Civil, qui stipule que le plafond de l'étage supérieur relève des attributions du propriétaire exclusif et non de l'assemblée de copropriété.
- Art. 1125 c.c. – Entretien des parties exclusives
- Art. 1123 c.c. – Répartition des charges
- Art. 1135 c.c. – Compétences de l'assemblée
Les implications de la décision
La Cour a donc déclaré nulle toute délibération d'assemblée qui tenterait d'imposer une répartition des charges d'entretien extraordinaire, de réparations ou de reconstructions relatives à des parties de propriété exclusive. Ce principe est essentiel pour garantir que les responsabilités soient clairement définies et respectées, en évitant les conflits et les malentendus entre les copropriétaires.
SOUS-TOITS, PLAFONDS, PLANCHERS Copropriété - Réparation du local au rez-de-chaussée de propriété exclusive d'un seul copropriétaire, servant également de couverture aux caves souterraines de propriété de la copropriété - Répartition des charges - Compétence de l'assemblée - Exclusion - Conséquences. En matière de copropriété, lorsqu'il y a lieu de procéder à la réparation du local au rez-de-chaussée de propriété exclusive d'un seul copropriétaire qui sert également de couverture aux caves souterraines de propriété de la copropriété, les charges relatives à l'entretien de la partie de la structure constituée par le plafond de l'étage supérieur incombent au propriétaire exclusif du local conformément à l'art. 1125 c.c. et, par conséquent, ne relèvent pas des attributions de l'assemblée de copropriété, compétente pour délibérer sur les interventions relatives aux seules parties communes de l'immeuble de copropriété ; de sorte que la délibération d'assemblée portant sur la répartition afférente à l'entretien extraordinaire, aux réparations ou à la reconstruction des parties de propriété exclusive est nulle.
Conclusions
En résumé, l'ordonnance n. 16760 de 2024 représente une avancée importante dans la clarification des responsabilités au sein des copropriétés. Elle affirme clairement que les charges relatives aux parties de propriété exclusive ne peuvent être imposées par l'assemblée de copropriété, renforçant ainsi les droits des propriétaires individuels et délimitant précisément les compétences des assemblées. Cette sentence s'inscrit dans un contexte juridique visant à protéger les intérêts de tous les copropriétaires, en évitant les conflits et en garantissant une gestion plus équitable des charges de copropriété.
