การประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเภท D และ E: คำสั่งศาลฎีกาเลขที่ 29310 ปี 2025

การกำหนดมูลค่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ (rendita catastale) อย่างถูกต้องถือเป็นเสาหลักสำคัญของระบบภาษีอากรของอิตาลี ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการคำนวณภาษีทั้งในระดับท้องถิ่นและระดับชาติ บ่อยครั้งที่เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้เสียภาษีและหน่วยงานจัดเก็บภาษี (Agenzia delle Entrate) เกี่ยวกับการจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการใช้งานจริงของทรัพย์สินดูเหมือนจะแตกต่างไปจากลักษณะการก่อสร้างเดิม ศาลฎีกา (Suprema Corte di Cassazione) ได้มีคำวินิจฉัยในประเด็นความสมดุลที่ละเอียดอ่อนนี้ผ่านคำสั่งเลขที่ 29310 ลงวันที่ 05/11/2025 โดยยืนยันถึงแนวทางที่เคร่งครัดและเป็นกลาง

ลักษณะเชิงวัตถุวิสัยของการประเมินประเภทอสังหาริมทรัพย์

คดีดังกล่าวเป็นการโต้แย้งระหว่าง S. ซึ่งมีทนายความ P. G. เป็นผู้แทน กับสำนักงานอัยการสูงสุดของรัฐ ข้อพิพาทเกี่ยวข้องกับการจัดประเภทอาคารให้อยู่ในหมวดหมู่ D (อสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ) หรือ E (อสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ) อย่างถูกต้อง ศาลยุติธรรมด้านภาษีชั้นอุทธรณ์แห่งลาซิโอได้ปฏิเสธข้อเรียกร้องของผู้เสียภาษีไปก่อนหน้านี้ และศาลฎีกาได้ยืนยันคำตัดสินดังกล่าว โดยย้ำว่าการจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถได้รับอิทธิพลจากตัวแปรเชิงอัตวิสัยหรือการใช้งานชั่วคราวได้

การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ในหมวดหมู่ D หรือ E ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์พิเศษหรือเฉพาะเจาะจงที่เกิดจากลักษณะการก่อสร้าง ประเภท และขนาด ซึ่งถูกกำหนดโดยความจำเป็นที่แท้จริงในการประกอบกิจกรรมเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม หรือเพื่อรองรับภารกิจสาธารณะหรือประโยชน์ส่วนรวม โดยที่อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถเปลี่ยนไปใช้ประโยชน์ในทางอื่นได้หากไม่มีการปรับปรุงโครงสร้างครั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความมั่นคงและสมรรถนะในการใช้งาน โดยไม่คำนึงถึงการใช้งานที่ผิดปกติ ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน หรือเป็นเพียงชั่วคราว ดังนั้น จึงต้องพิจารณาจากลักษณะโครงสร้างและหน้าที่การใช้งานเชิงวัตถุวิสัยของอาคารเป็นสำคัญ โดยไม่คำนึงถึงการนำอาคารไปใช้ในกิจกรรมที่ไม่สอดคล้องกับลักษณะดังกล่าว

หลักการนี้ชี้ให้เห็นประเด็นสำคัญว่า การจะเปลี่ยนหมวดหมู่ภาษีของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในกลุ่ม D หรือ E นั้น เพียงแค่การเปลี่ยนวิธีการใช้งานไม่เพียงพอ จำเป็นต้องมีการปรับปรุงโครงสร้างอาคารให้เหมาะสมกับหน้าที่การใช้งานใหม่ หากโครงสร้างยังคงเป็นแบบเดิมที่ออกแบบมาเพื่อกิจกรรมอุตสาหกรรมหรือสาธารณะโดยเฉพาะ การใช้งานที่ไม่เหมาะสมหรือชั่วคราวจะไม่มีผลใดๆ ต่อการจัดเก็บภาษี

เกณฑ์ทางกฎหมายและความไม่สำคัญของการใช้งานเป็นครั้งคราว

คำตัดสินนี้ตั้งอยู่บนกรอบกฎหมายที่มั่นคง โดยอ้างถึง DPR เลขที่ 1142 ปี 1949 (มาตรา 8 และ 61) และพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 16 ปี 1993 ตามความเห็นของศาล การจัดประเภทต้องสะท้อนถึงศักยภาพการใช้งานที่แท้จริงของทรัพย์สิน โดยสรุปเกณฑ์ที่ต้องพิจารณามีดังนี้:

• ลักษณะการก่อสร้างและประเภทของอาคาร
• ขนาดและความมั่นคงของโครงสร้าง
• ความจำเป็นที่แท้จริงในการรองรับภารกิจเฉพาะ (เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรม หรือสาธารณะ)
• ความเป็นไปไม่ได้ในการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานโดยปราศจากการปรับปรุงโครงสร้างครั้งใหญ่

แนวทางนี้มีไว้เพื่อรับประกันความแน่นอนของกฎหมายและความเท่าเทียมในการจัดเก็บภาษี หากการจัดประเภทขึ้นอยู่กับการใช้งานในแต่ละวัน อาจเกิดความเสี่ยงที่มูลค่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์จะผันผวนตลอดเวลาตามการตัดสินใจโดยพลการของเจ้าของ แทนที่จะอิงตามมูลค่าที่แท้จริงและเชิงโครงสร้างของทรัพย์สิน

บทสรุปเกี่ยวกับผลของคำพิพากษา

คำสั่งเลขที่ 29310/2025 ของศาลฎีกาถือเป็นแนวทางที่ต่อเนื่องจากคำวินิจฉัยก่อนหน้า (เช่น คำพิพากษาเลขที่ 10242/2023 และ 22166/2020) ซึ่งเป็นการตอกย้ำหลักการ 'ความไม่เปลี่ยนแปลง' ของการจัดประเภทที่อ้างอิงจากโครงสร้าง สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมหรือเพื่อสาธารณะ หมายความว่ากลยุทธ์ในการต่อสู้กับการประเมินภาษีไม่สามารถอาศัยเพียงหลักฐานการใช้งานที่แตกต่างไปจากเดิมได้ แต่จำเป็นต้องผ่านการตรวจสอบทางเทคนิคที่พิสูจน์ได้ว่าโครงสร้างของอาคารไม่เหมาะสมกับหมวดหมู่ที่ถูกกำหนดไว้ สรุปได้ว่า สถาปัตยกรรมของทรัพย์สิน ไม่ใช่การจัดการชั่วคราว คือสิ่งที่กำหนดกฎเกณฑ์ในระบบภาษี