Poresko olakšanje za prvu nekretninu i prethodno vlasništvo nepokretnosti: Analiza Rešenja br. 15502/2025

Snov o kupovini sopstvene 'prve nekretnine' često je praćena nizom poreskih olakšica osmišljenih da podstaknu pristup vlasništvu nad nepokretnostima. Međutim, put nije uvek pravolinijski, posebno kada poreski obveznik već poseduje druge nepokretnosti. Nedavno Rešenje Kasacionog suda br. 15502, objavljeno 10. juna 2025. godine, pruža važna pojašnjenja o ključnom pitanju: kompatibilnost prethodnog vlasništva drugih nepokretnosti i prava na olakšicu za 'prvu nekretninu'. Ova presuda, u kojoj su predsednik bio dr G. M. S., a izvestilac dr A. M. S., predstavlja značajan pravni doprinos za italijanske poreske obveznike, posebno u sporu između D. G. M. i A.

Normativni kontekst olakšice za prvu nekretninu

Olakšica za 'prvu nekretninu' predstavlja jedan od najznačajnijih poreskih beneficija u sektoru nepokretnosti, omogućavajući poreskim obveznicima da kupe stambeni objekat po povlašćenom poreskom režimu (na primer, smanjeni porez na promet). Referentni propis je pre svega Uredba predsednika Republike od 26. aprila 1986. godine, br. 131 (Jedinstveni tekst o porezu na promet). Među osnovnim uslovima za ostvarivanje ove olakšice, u principu, jeste odsustvo drugih prava vlasništva, plodouživanja, korišćenja i stanovanja na nepokretnostima koje se nalaze u istoj opštini u kojoj se namerava kupovina 'prve nekretnine', ili na bilo kojoj nepokretnosti na celoj teritoriji države kupljenoj sa istim olakšicama. Ali šta se dešava ako poreski obveznik već poseduje drugu nepokretnost koja, iz nekog razloga, ne može biti korišćena kao stambeni objekat?

Zaključak Rešenja br. 15502/2025: Jasnoća o prethodnom vlasništvu

Upravo na ovo pitanje odgovara Rešenje br. 15502/2025, odbijajući žalbu i potvrđujući stav koji je već izrazila Poreska komisija regiona Torino. Kasacioni sud je ovom presudom kristalizovao pravni princip od značajnog uticaja. Evo punog zaključka:

U pogledu poreza na promet, prethodno vlasništvo drugih nepokretnosti ne sprečava tzv. olakšicu za prvu nekretninu zbog njihove nepodobnosti, objektivne i subjektivne, kao stambenog prostora, sa teretom dokazivanja na poreskom obvezniku i sa utvrđivanjem činjenica koje je rezervisano za sud prvog stepena.

Ovaj zaključak je od suštinskog značaja jer pojašnjava da samo prethodno vlasništvo druge nepokretnosti nije automatski prepreka za dobijanje olakšice za 'prvu nekretninu'. Ključ leži u 'nepodobnosti, objektivnoj i subjektivnoj, kao stambenog prostora' nepokretnosti koja se već poseduje. Ali šta tačno znače ovi termini?

• Objektivna nepodobnost: Odnosi se na strukturne ili pravne uslove nepokretnosti koji onemogućavaju njeno korišćenje kao stambenog prostora. Zamislite, na primer, neupotrebljivu i neuslovnu nepokretnost, bez minimalnih higijensko-sanitarnih ili bezbednosnih uslova, ili nepokretnost sa drugom namenom osim stambene (npr. magacin, kancelarija koja se ne može pretvoriti).
• Subjektivna nepodobnost: Odnosi se na lične okolnosti poreskog obveznika koje čine da nepokretnost koja se već poseduje nije adekvatna njegovim stambenim potrebama. Primer bi mogla biti nepokretnost nedostupna za osobu sa invaliditetom, ili locirana na mestu koje poreskom obvezniku ne omogućava da obavlja svoju radnu delatnost ili da adekvatno brine o svojim porodičnim članovima, pod uslovom da su te potrebe dokumentovane i objektivno proverljive.

Sud dalje naglašava dva ključna aspekta: 'teret dokazivanja na poreskom obvezniku' i 'utvrđivanje činjenica koje je rezervisano za sud prvog stepena'. To znači da je na poreskom obvezniku da nedvosmisleno dokaže nepodobnost prethodno posedovane nepokretnosti. Sud prvog stepena će imati zadatak da proceni, od slučaja do slučaja, da li su priloženi dokazi dovoljni da opravdaju nepodobnost, pri čemu Kasacioni sud ne može ulaziti u meritum takvih utvrđivanja činjenica, osim u slučaju grešaka u obrazloženju.

Praktične implikacije za poreskog obveznika

Za poreske obveznike, Rešenje br. 15502/2025 predstavlja priliku, ali i izazov. Prilika leži u mogućnosti ostvarivanja olakšice čak i u prisustvu drugih nepokretnosti, pod uslovom da su one zaista neupotrebljive za njihove stambene potrebe. Izazov je povezan sa teretom dokazivanja, koji zahteva preciznu dokumentaciju i dobro definisanu pravnu strategiju. Biće od suštinskog značaja prikupiti dokaze koji potvrđuju stvarnu nepodobnost, kao što su tehnički nalazi, potvrde o neuslovnosti, medicinska dokumentacija (u slučaju subjektivne nepodobnosti povezane sa invaliditetom), ili dokumenti koji potvrđuju ne-stambenu namenu nepokretnosti.

Zaključci i važnost pravnog savetovanja

Rešenje Kasacionog suda br. 15502/2025 ponavlja princip suštinske pravičnosti, sprečavajući da puko formalno prethodno vlasništvo ometa pristup poreskom benefitu namenjenom podsticanju kupovine prave 'prve nekretnine'. Međutim, složenost poreske materije i važnost tereta dokazivanja čine neophodnim angažovanje stručnih profesionalaca. Advokat specijalizovan za poresko pravo može voditi poreskog obveznika kroz prikupljanje potrebne dokumentacije, procenu osnovanosti njegovih zahteva i eventualno upravljanje sporom, garantujući maksimalnu zaštitu prava. U normativnom kontekstu koji se neprestano razvija, oslanjanje na kvalifikovano pravno savetovanje je najmudriji izbor za sigurno kretanje kroz birokratske zamke i ostvarivanje beneficija na koje se ima pravo.