Odredba št. 18092 iz leta 2024: Pristojnost in nepremičninsko posredovanje na evropskem trgu

V kontekstu globalizacije in vse večje povezanosti med evropskimi trgi, vprašanje pristojnosti pri nepremičninskih transakcijah postaja ključnega pomena. Odredba št. 18092 iz leta 2024 italijanskega kasacijskega sodišča se vključuje v to razpravo in pojasnjuje meje pristojnosti v zvezi z dejavnostjo nepremičninskega posredovanja, ki se izvaja preko interneta.

Primer, ki ga je obravnavalo sodišče

Sodišče je obravnavalo primer, v katerem je italijanski nepremičninski posrednik objavil ponudbo za prodajo v angleškem jeziku na spletni strani, dostopni v vseh državah članicah Evropske unije. Glavno vprašanje je bilo, ali je takšno dejavnost mogoče šteti za usmerjeno v državo bivališča avstrijskega potrošnika, s čimer bi se sklicevalo na pristojnost "forum consumatoris" v skladu z Uredbo EU št. 1215 iz leta 2012.

• Člen 17(1)(c) Uredbe določa, da se lahko pristojnost dodeli forumu potrošnika, kadar je komercialna dejavnost usmerjena v državo bivališča potrošnika.
• Sodišče je poudarilo, da zgolj dostopnost spletne ponudbe ni dovolj za ugotovitev, da gre za dejavnost, usmerjeno v drugo državo članico.
• Potrebna je obstoj komunikacijskih ali oglaševalskih oblik, ki so namerno usmerjene v to državo.

Razmislek o povzetku sodbe

144/09 - V ta namen je treba uporabiti oblike komunikacije ali oglaševanja, ki so namerno usmerjene, z uporabo finančnih sredstev, k izvajanju dejavnosti v državi, ki se razlikuje od države samega strokovnjaka, medtem ko je treba omenjeno zakonsko predpostavko izključiti v primeru zgolj izvajanja dejavnosti preko interneta, ki je po svoji naravi dostopen v vseh državah ne glede na voljo, da se obrne na potrošnike iz drugih držav. (V obravnavanem primeru, v zvezi s pogodbo o posredovanju, sklenjeno v Italiji in ki se nanaša na nepremičnino, ki se nahaja tam, je S.C. potrdilo pristojnost italijanskega sodišča, češ da objavljanje obvestila o prodaji na spletni strani ni predstavljalo dejavnosti posrednika, usmerjene v Avstrijo - državo, v kateri je bil potrošnik doma -, niti zaradi uporabe angleškega jezika, ki je najbolj razširjen v mednarodnem okolju in ni glavni jezik omenjene države).

Sodišče je tako potrdilo pristojnost italijanskega sodišča za nepremičninsko posredovanje, pri čemer je poudarilo, da zgolj spletna objava ni dovolj za ugotovitev dejavnosti, usmerjene v drugo državo, razen če obstajajo očitni prizadevanja za trženje in komunikacijo, usmerjena na ta specifični trg.

Zaključki

Ta odredba predstavlja pomemben korak naprej pri razumevanju pristojnosti v zvezi z nepremičninskim posredovanjem, zlasti v evropskem kontekstu, kjer so spletne transakcije vse bolj pogoste. Za strokovnjake v tem sektorju je bistveno, da se zavedajo evropskih in italijanskih predpisov glede pristojnosti, da bi se izognili morebitnim pravnim sporom in zagotovili učinkovito upravljanje mednarodnih nepremičninskih transakcij.