Naredba br. 18092 iz 2024. godine: Nadležnost i posredovanje u prometu nekretnina na evropskom tržištu
U kontekstu globalizacije i rastuće međupovezanosti evropskih tržišta, pitanje nadležnosti u transakcijama nekretninama dobija ključnu ulogu. Naredba br. 18092 iz 2024. godine italijanskog Kasacionog suda (Corte di Cassazione) se uklapa u ovu debatu, razjašnjavajući granice nadležnosti u odnosu na delatnost posredovanja u prometu nekretnina koja se obavlja putem interneta.
Slučaj koji je razmatrao Sud
Sud se bavio slučajem u kojem je italijanski posrednik u prometu nekretnina objavio ponudu za prodaju na engleskom jeziku na veb-sajtu dostupnom svim državama članicama Evropske unije. Glavno pitanje odnosilo se na to da li se takva delatnost može smatrati usmerenom ka zemlji prebivališta austrijskog potrošača, čime bi se pozvala nadležnost "forum consumatoris" u skladu sa Uredbom EU br. 1215 iz 2012. godine.
- Član 17. stav 1. tačka c) Uredbe utvrđuje da se nadležnost može dodeliti sudu potrošača kada je komercijalna delatnost usmerena ka državi prebivališta potrošača.
- Sud je naglasio da sama dostupnost ponude na mreži nije dovoljna da bi se smatralo da postoji delatnost usmerena ka drugoj državi članici.
- Neophodno je postojanje oblika komunikacije ili oglašavanja koji su namerno usmereni ka toj zemlji.
Razmišljanje o stavu iz presude
144/09 - U tu svrhu je neophodno korišćenje oblika komunikacije ili oglašavanja koji su namerno usmereni, uz korišćenje finansijskih sredstava, na obavljanje delatnosti u zemlji različitoj od zemlje profesionalca, dok se pomenuta zakonska pretpostavka mora isključiti u slučaju pukog obavljanja delatnosti putem interneta, koji je po svojoj prirodi dostupan u svim zemljama nezavisno od volje da se obrati potrošačima iz drugih država. (U konkretnom slučaju, u vezi sa ugovorom o posredovanju zaključenim u Italiji i koji se odnosi na nepokretnost koja se tamo nalazi, Kasacioni sud je potvrdio nadležnost italijanskog sudije, navodeći da objavljivanje oglasa za prodaju na internet stranici, čak ni zbog upotrebe engleskog jezika, najrasprostranjenijeg u međunarodnom okruženju i ne glavnog jezika te zemlje, ne predstavlja delatnost posrednika usmerenu ka Austriji - državi u kojoj je prebivao potrošač).
Sud je stoga potvrdio nadležnost italijanskog sudije za posredovanje u prometu nekretnina, ističući da jednostavno objavljivanje na mreži nije dovoljno da bi se definisala delatnost usmerena ka drugoj državi, osim ako postoje očigledni marketinški i komunikacioni napori usmereni ka tom specifičnom tržištu.
Zaključci
Ova naredba predstavlja značajan korak napred u razumevanju nadležnosti u oblasti posredovanja u prometu nekretnina, posebno u evropskom kontekstu gde su online transakcije sve češće. Ključno je da profesionalci u sektoru budu svesni evropskih i italijanskih propisa koji se odnose na nadležnost, kako bi izbegli moguće pravne sukobe i osigurali efikasno upravljanje međunarodnim transakcijama nekretninama.
