Постанова № 18092 від 2024 року: Юрисдикція та посередництво на ринку нерухомості в Європі

В умовах глобалізації та зростаючої взаємопов'язаності європейських ринків питання юрисдикції в угодах з нерухомістю набуває вирішального значення. Постанова № 18092 від 2024 року італійського Касаційного суду вписується в цю дискусію, уточнюючи межі юрисдикції щодо посередницької діяльності на ринку нерухомості, що здійснюється через Інтернет.

Справа, розглянута Судом

Суд розглянув справу, в якій італійський посередник на ринку нерухомості опублікував пропозицію про продаж англійською мовою на веб-сайті, доступному для всіх держав-членів Європейського Союзу. Основне питання полягало в тому, чи може така діяльність вважатися спрямованою на країну проживання австрійського споживача, тим самим посилаючись на юрисдикцію "forum consumatoris" відповідно до Регламенту ЄС № 1215 від 2012 року.

• Стаття 17, пункт 1, літера c) Регламенту встановлює, що юрисдикція може бути віднесена до форуму споживача, коли комерційна діяльність спрямована на державу проживання споживача.
• Суд наголосив, що простої доступності пропозиції онлайн недостатньо для того, щоб вважати діяльність спрямованою на іншу державу-член.
• Необхідна наявність форм комунікації або реклами, навмисно спрямованих на цю країну.

Роздуми щодо висновку рішення

144/09 - для цієї мети необхідно використовувати форми комунікації або реклами, навмисно спрямовані, з використанням фінансових ресурсів, на здійснення діяльності в країні, відмінній від країни самого професіонала, тоді як зазначена нормативна гіпотеза повинна бути виключена у разі простого здійснення діяльності через Інтернет, який за своєю природою доступний у всіх країнах незалежно від бажання звертатися до споживачів з інших держав. (У даній справі, стосовно договору посередництва, укладеного в Італії та стосовно нерухомості, розташованої там, Касаційний суд підтвердив юрисдикцію італійського судді, стверджуючи, що публікація оголошення про продаж на веб-сайті не є діяльністю посередника, спрямованою на Австрію - державу, де проживав споживач - навіть з огляду на використання англійської мови, найпоширенішої в міжнародному масштабі та не основної мови зазначеної країни).

Таким чином, Суд підтвердив юрисдикцію італійського судді щодо посередництва на ринку нерухомості, підкресливши, що проста онлайн-публікація недостатня для кваліфікації діяльності як спрямованої на іншу державу, якщо немає явних зусиль з маркетингу та комунікації, спрямованих на цей конкретний ринок.

Висновок

Ця постанова є важливим кроком у розумінні юрисдикції у сфері посередництва на ринку нерухомості, особливо в європейському контексті, де онлайн-транзакції стають все більш поширеними. Для професіоналів галузі важливо усвідомлювати європейські та італійські нормативи, що стосуються юрисдикції, щоб уникнути можливих правових конфліктів та забезпечити ефективне управління міжнародними угодами з нерухомістю.