Ordonanța nr. 18092 din 2024: Jurisdicție și Mediere Imobiliară pe Piața Europeană

În contextul globalizării și al interconectării tot mai mari între piețele europene, problema jurisdicției în tranzacțiile imobiliare capătă un rol crucial. Ordonanța nr. 18092 din 2024 a Curții de Casație italiene se înscrie în acest dezbatere, clarificând granițele jurisdicției în raport cu activitatea de mediere imobiliară desfășurată prin internet.

Cazul Analizat de Curte

Curtea a analizat un caz în care un mediator imobiliar italian publicase o ofertă de vânzare în limba engleză pe un site web accesibil tuturor statelor membre ale Uniunii Europene. Problema centrală viza dacă o astfel de activitate putea fi considerată ca fiind direcționată către țara de domiciliu a unui consumator austriac, invocând astfel jurisdicția "forum consumatoris" conform Regulamentului UE nr. 1215 din 2012.

• Art. 17, alin. 1, lit. c) din Regulament stabilește că jurisdicția poate fi atribuită forumului consumatorului atunci când activitatea comercială este direcționată către statul de domiciliu al consumatorului.
• Curtea a subliniat că simpla accesibilitate a ofertei online nu este suficientă pentru a considera că există o activitate direcționată către un alt stat membru.
• Este necesară existența unor forme de comunicare sau publicitate direcționate intenționat către acel stat.

Reflecție asupra Maximei Sentinței

144/09 - în acest scop este necesară utilizarea unor forme de comunicare sau de publicitate direcționate intenționat, cu utilizarea de resurse financiare, pentru a desfășura activitatea într-o țară diferită de cea a profesionistului însuși, în timp ce ipoteza normativă menționată trebuie exclusă în cazul desfășurării simple a activității prin internet, prin natura sa accesibilă în toate țările, independent de voința de a se adresa consumatorilor din alte state. (În speță, în legătură cu un contract de mediere încheiat în Italia și având ca obiect un imobil situat acolo, S.C. a confirmat jurisdicția judecătorului italian, afirmând că publicarea pe un site de internet a anunțului de vânzare nu constituia activitate a mediatorului direcționată către Austria - statul în care era domiciliat consumatorul -, nici măcar în virtutea utilizării limbii engleze, cea mai răspândită în domeniul internațional și nu limba principală a menționatului stat).

Curtea a confirmat, așadar, jurisdicția judecătorului italian pentru medierea imobiliară, evidențiind că simpla publicare online nu este suficientă pentru a configura o activitate direcționată către un alt stat, cu excepția cazului în care există eforturi evidente de marketing și comunicare vizând piața specifică.

Concluzii

Această ordonanță reprezintă un pas important înainte în înțelegerea jurisdicției în materia medierii imobiliare, mai ales într-un context european în care tranzacțiile online sunt tot mai frecvente. Este fundamental ca profesioniștii din domeniu să fie conștienți de reglementările europene și italiene referitoare la jurisdicție, pentru a evita posibile conflicte legale și a asigura o gestionare eficientă a tranzacțiilor imobiliare internaționale.