Прирост капитала от продажи земельных участков: Кассационный суд в постановлении № 16047/2025 разъясняет статью 67 TUIR

Итальянская налоговая система часто представляет собой сложности, особенно в отношении налогообложения прироста капитала от недвижимости. Постановление Кассационного суда № 16047 от 16 июня 2025 года, в котором столкнулись Генеральная адвокатура государства (А.) и господин С., является фундаментальным разъяснением. Это решение, отклоняющее постановление Региональной налоговой комиссии Болоньи, интерпретирует статью 67, пункт 1, буква b) Декрета Президента Республики № 917 от 1986 года (TUIR) в отношении продажи земельных участков.

Строительный участок или участок с постройкой: Ключевое различие

Статья 67, пункт 1, буква b) TUIR облагает налогом прирост капитала от продажи земельных участков, пригодных для строительства, с целью налогообложения градостроительного удорожания. Кассационный суд рассмотрел вопрос о том, подпадает ли продажа участка с существующим зданием, даже если оно предназначено для сноса и реконструкции, под такое налогообложение. Суд дал четкий ответ, ограничивающий налогооблагаемость.

В отношении налогообложения прироста капитала, полученного от использования земли, продажи, объектом которых является не участок, пригодный для строительства, а участок, на котором находится здание, считающееся уже построенным, не подпадают под действие статьи 67, пункта 1, буквы b) Декрета Президента Республики № 917 от 1986 года, даже если продавец подал заявление на получение разрешения на строительство для сноса и реконструкции объекта, а покупатель запросил его переоформление, поскольку имеет значение первоначальное строительное назначение, предоставленное незастроенной территории в рамках градостроительного планирования, а не то, которое было восстановлено в результате вмешательства, со стороны продавца или покупателя, на уже застроенной территории.

Эта максима является решающей. Кассационный суд устанавливает, что прирост капитала, облагаемый налогом согласно статье 67, пункт 1, буква b) TUIR, применяется только в том случае, если объектом продажи является земельный участок, удорожание которого обусловлено первоначальной возможностью строительства. Если на участке уже имеется здание, продажа не подпадает под эту категорию, даже если планируется его снос и реконструкция. Основное внимание уделяется "первоначальному строительному назначению, предоставленному незастроенной территории в рамках градостроительного планирования". Норма облагает налогом добавленную стоимость территории, которая из "незастроенной" становится "пригодной для строительства" в результате планирования, а не реконструкцию уже застроенной территории. Ключевые моменты:

• Продажа участка с существующим зданием: не облагается налогом как прирост капитала от строительного участка.
• Исключение, даже если продавец инициировал процедуры сноса/реконструкции.
• Запрос покупателем переоформления разрешения: не имеет значения.
• Имеет значение первоначальное градостроительное назначение участка, если он не застроен.

Выводы и практические замечания

Постановление Кассационного суда № 16047/2025 проясняет ключевой аспект для рынка недвижимости. Эта позиция имеет фундаментальное значение для операторов сектора. Наличие здания превращает объект продажи из "строительного участка" в "недвижимое имущество со зданием", изменяя налоговый режим. Для безопасной навигации и правильного планирования необходима специализированная юридическая и налоговая консультация.