Relatório de Condomínio Errado: O Que Acontece Se Não o Impugnar? A Análise da Sentença n. 15318/2025

A gestão de um condomínio é frequentemente fonte de litígios, especialmente quando se trata da aprovação do relatório anual. Este documento, essencial para a vida condominial, resume receitas, despesas e a situação patrimonial. Mas o que acontece se apresentar erros, talvez nas contas individuais dos condóminos, e não for impugnado nos prazos legais? O Supremo Tribunal de Cassação, com a Sentença n. 15318 de 09/06/2025, trouxe clareza, oferecendo importantes reflexões para condóminos e administradores.

O Contexto Jurídico e a Necessidade de Tempestividade

O caso examinado pela Suprema Corte opunha N. (F. B. L.) e C. (C. G.), numa situação originada pela impugnação de uma deliberação assemblear relativa à aprovação de relatórios anuais. O Tribunal da Relação de Génova, com sentença de 17/09/2018, rejeitou o recurso, levando a questão à atenção da Cassação. O cerne do debate era a validade e as consequências de um relatório que, embora potencialmente viciado por erros, não tivesse sido impugnado tempestivamente.

A sentença insere-se numa linha jurisprudencial consolidada, mas reforça-a, sublinhando um princípio fundamental: a necessidade de agir com prontidão. O ordenamento jurídico prevê prazos específicos para contestar as decisões assembleares; o seu incumprimento pode ter efeitos preclusivos, tornando definitivas mesmo deliberações que, se impugnadas a tempo, poderiam ter sido anuladas.

A Máxima da Cassação: Um Título Idóneo e os Seus Limites

O Supremo Tribunal de Cassação, com a Sentença n. 15318/2025, cristalizou um princípio essencial para a gestão condominial. Eis a máxima integral:

O relatório anual aprovado pela assembleia, que contenha erros no prospeto das contas individuais para sucessivos períodos de gestão e que não seja de outra forma idóneo a tornar inteligíveis as rubricas de receita e despesa, deve ser impugnado pelos condóminos ausentes, dissidentes ou abstidos, no prazo estabelecido pelo art. 1137, n.º 2, do Código Civil; se não impugnado, tal relatório é ele próprio título idóneo perante o condómino individual, embora não configure um novo facto constitutivo do crédito.

Esta afirmação é de alcance crucial. Em termos simples, a Suprema Corte estabelece que um relatório anual, mesmo que manifestamente erróneo ou pouco claro, torna-se inatacável se não for impugnado dentro do prazo perentório de trinta dias previsto no artigo 1137, n.º 2, do Código Civil. Este prazo conta-se a partir da data da deliberação para os condóminos dissidentes ou abstidos, e da data de comunicação da ata para os ausentes. A falta de impugnação sana o vício, tornando o relatório um "título idóneo" perante o condómino individual, utilizável pelo administrador para solicitar o pagamento das quotas, mesmo que viciadas por erros.

É fundamental compreender que, embora se torne um "título idóneo", o relatório não configura um "novo facto constitutivo do crédito". Isto significa que o erro contabilístico original não é apagado, mas simplesmente já não pode ser contestado judicialmente após o decurso do prazo. A deliberação, mesmo que viciada, adquire força vinculativa.

O Art. 1137 do Código Civil e os Vícios do Relatório

O artigo 1137 do Código Civil é a norma cardeal que disciplina a impugnação das deliberações assembleares. O n.º 2 prevê que: "Contra as deliberações contrárias à lei ou ao regulamento de condomínio, qualquer condómino ausente, dissidente ou abstido pode recorrer à autoridade judicial no prazo perentório de trinta dias..."

Esta disposição visa garantir a estabilidade das decisões assembleares. A Sentença n. 15318/2025 reitera que o respeito por este prazo não é uma mera formalidade, mas uma condição essencial para a tutela dos próprios direitos. Ignorar este aspeto significa aceitar tacitamente as decisões tomadas, mesmo as potencialmente prejudiciais.

Um relatório pode ser "não idóneo a tornar inteligíveis" por diversas razões:

• Falta de clareza na repartição das despesas.
• Erros evidentes nos cálculos individuais.
• Omissão de receitas ou despesas significativas.
• Contas não equilibradas ou com discrepâncias inexplicáveis.

Em todos estes casos, os condóminos têm o ónus de examinar atentamente o relatório e, se constatarem irregularidades, de se ativar tempestivamente para impugnar a deliberação de aprovação.

Conclusões: A Diligência é a Melhor Defesa

A Sentença n. 15318 de 09/06/2025 do Supremo Tribunal de Cassação representa um alerta claro para todos os condóminos: a diligência no exame dos documentos contabilísticos e a prontidão em agir legalmente são requisitos imprescindíveis para a tutela dos seus interesses. Um relatório anual, uma vez aprovado e não impugnado nos termos do art. 1137 do Código Civil, torna-se um ato inatacável, capaz de produzir efeitos jurídicos vinculativos mesmo na presença de erros. É fundamental não subestimar a importância da assembleia condominial e da subsequente análise das atas e dos relatórios. Em caso de dúvidas, o conselho é sempre o de recorrer a profissionais experientes em direito condominial, que possam fornecer a assistência necessária para avaliar a situação e tomar as ações mais adequadas dentro dos prazos previstos pela lei.