Casa familiare dopo la separazione: assegnazione, mutuo e divisione della casa cointestata

Con la separazione, il divorzio o la fine della convivenza tra genitori, il giudice può attribuire a uno dei due il godimento della casa familiare, tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli (art. 337-sexies c.c.): di regola, quello di restare nell’ambiente in cui sono cresciuti. La regola vale anche per i figli di genitori non sposati (art. 337-bis).

Valutiamo quindi dove i figli hanno vissuto, con quale genitore staranno in prevalenza e che cosa la casa rappresenta per loro. La tutela può riguardare anche i figli maggiorenni non ancora autonomi che vivono lì: la legge sul divorzio parla del genitore «con il quale i figli convivono oltre la maggiore età» (art. 6, comma 6, L. 898/1970).

L’assegnazione non trasferisce la proprietà e non è un usufrutto: dà il diritto di abitare la casa finché serve ai figli, e non spetta in automatico a chi guadagna meno. Il giudice ne tiene conto nei rapporti economici tra i genitori, considerando chi è proprietario, quindi anche nel mantenimento dei figli e nell’assegno al coniuge.

La prima decisione arriva spesso all’inizio della causa, con i provvedimenti temporanei e urgenti (art. 473-bis.22 c.p.c.): chi resta in casa e dove vivono i figli nelle prime settimane sono scelte da valutare prima di muoversi.

Senza figli la casa non si assegna: quella di proprietà di uno dei due resta al proprietario, quella cointestata segue le regole della comproprietà, e chi non ha un titolo deve lasciarla, con tempi da concordare per iscritto. Il coniuge con meno mezzi si tutela con l’assegno, se ne ricorrono i presupposti, non con la casa.

La casa in affitto

Nella separazione giudiziale e nel divorzio succede nel contratto di locazione il coniuge a cui il giudice ha attribuito il diritto di abitare la casa familiare; nella separazione consensuale e nella nullità del matrimonio, se i coniugi lo hanno convenuto (art. 6 L. 392/1978). La Corte costituzionale ha esteso la regola all’ex convivente quando ci sono figli. Il subentro opera per legge, ma conviene comunicarlo subito al locatore.

La casa data in comodato dai genitori

Se la casa è stata prestata dai genitori di uno dei due, si tratta di un comodato (art. 1803 c.c.). Se era stato fissato un termine o un uso determinato – per esempio l’abitazione della famiglia –, il comodante può riaverla prima solo per un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809); altrimenti, alla semplice richiesta (art. 1810). Conta ricostruire che cosa era stato convenuto, anche con messaggi e testimoni.

Assegnazione e accordi di separazione regolano i rapporti tra gli ex, non il contratto con la banca. Se il mutuo è cointestato, i mutuatari sono di regola obbligati in solido (artt. 1292 e 1294 c.c.): la banca può chiedere l’intera rata a ciascuno, chiunque abiti la casa.

Per liberare uno dei due serve il consenso della banca, per esempio un accollo in cui dichiari espressamente di liberare il debitore originario (art. 1273), e la banca valuta il reddito di chi resta. Sospendere i pagamenti espone entrambi alle conseguenze dell’inadempimento, fino all’esecuzione sull’immobile ipotecato.

Chi ha pagato di più: il regresso

Il condebitore che ha pagato può chiedere agli altri soltanto la parte di ciascuno (art. 1299 c.c.), e le parti si presumono uguali, salvo che il debito sia stato contratto nell’interesse esclusivo di uno (art. 1298). Chi versa da solo le rate di un mutuo cointestato può quindi chiedere all’altro la sua quota, salvo accordi o provvedimenti che abbiano già distribuito il peso del mutuo, per esempio nel mantenimento. Conserva le contabili di ogni rata.

L’assegnazione non ha una scadenza fissa. Per l’art. 337-sexies c.c. il diritto viene meno se l’assegnatario non abita o cessa di abitare stabilmente nella casa, convive more uxorio o contrae nuovo matrimonio; anche l’autonomia economica dei figli, o il loro trasferimento altrove, può giustificare una modifica.

Il provvedimento però non cade da solo: chi vuole la revoca deve chiederne la revisione al giudice, provando giustificati motivi sopravvenuti (art. 473-bis.29 c.p.c.), e il giudice decide con lo stesso criterio dell’assegnazione, l’interesse dei figli. Fino alla revoca, l’assegnatario conserva il titolo per restare.

Trascrizione e vendita della casa assegnata

Assegnazione e revoca si trascrivono nei registri immobiliari e sono opponibili ai terzi secondo l’art. 2643 c.c.: chi compra la casa deve rispettare l’assegnazione trascritta prima del suo acquisto. Vale però l’ordine delle formalità: un’ipoteca iscritta prima, come di solito quella della banca del mutuo, prevale sull’assegnazione trascritta dopo (art. 2644).

Il proprietario può vendere la casa assegnata e il comproprietario la sua quota (art. 1103 c.c.); nella comproprietà ordinaria l’altro non ha la prelazione prevista tra coeredi (art. 732). Chi compra subentra però in una casa abitata dall’assegnatario e, se acquista una quota, nella comproprietà con l’ex: sul mercato vale molto meno.

La fine della relazione non scioglie la comproprietà. La comunione legale si scioglie con la separazione (art. 191 c.c.) e i beni si dividono in parti uguali (art. 194); se la casa è stata comprata in comproprietà ordinaria, anche da due conviventi, valgono le quote dell’atto. Per gli altri rapporti patrimoniali tra conviventi rinviamo a unioni civili e convivenze.

Finché la comproprietà dura, ciascuno può usare la casa senza impedire all’altro di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.), salvo che sia assegnata. Se manca l’accordo su vendita, acquisto della quota o uso, ciascuno può sempre chiedere lo scioglimento (art. 1111): il rifiuto dell’altro non è un veto, salvo una dilazione fino a cinque anni se lo scioglimento immediato pregiudica gli altri.

La mediazione civile obbligatoria

Nelle controversie di divisione, diritti reali e comodato la mediazione è condizione di procedibilità della causa (art. 5 D.Lgs. 28/2010). La domanda si deposita presso un organismo del luogo del giudice competente (art. 4) e le parti partecipano personalmente, assistite dagli avvocati (art. 8).

Il mediatore aiuta a cercare un accordo ma non decide: se il primo incontro si chiude senza intesa, si può agire in giudizio. L’accordo firmato da parti e avvocati è titolo esecutivo (art. 12); se trasferisce la casa o una quota, per trascriverlo le firme vanno autenticate da un pubblico ufficiale autorizzato (art. 11).

Mediazione civile e mediazione familiare

Sono percorsi diversi. La mediazione civile riguarda la lite patrimoniale sull’immobile ed è obbligatoria prima della causa di divisione. La mediazione familiare è un percorso volontario sulla relazione e sull’organizzazione dei figli, a cui il giudice può invitare le parti (art. 473-bis.10 c.p.c.), escluso quando emergono violenze o abusi (art. 473-bis.43).

Senza accordo in mediazione, la domanda di divisione si propone al tribunale nei confronti di tutti i comproprietari e degli eventuali creditori opponenti (art. 784 c.p.c.). Se nessuno contesta il diritto alla divisione, il giudice la dispone con ordinanza (art. 785) e dirige le operazioni, che può delegare a un notaio (art. 786).

Attribuzione con conguaglio o vendita

Un appartamento si divide raramente in natura (art. 1114 c.c.). Si applicano allora le regole della divisione ereditaria (art. 1116): l’immobile va preferibilmente per intero a chi ha la quota maggiore, o a più comproprietari che lo chiedano insieme, con l’addebito dell’eccedenza, cioè un conguaglio in denaro all’altro (art. 720); con quote uguali il giudice valuta le richieste. Se nessuno vuole la casa, si vende all’incanto e il ricavato si ripartisce con il progetto di divisione (artt. 788 e 789 c.p.c.), regolando anche i conti tra comproprietari (art. 723 c.c.).

La stima e come contestarla

Il valore lo stabilisce di regola un consulente tecnico d’ufficio. Ciascuna parte può nominare un proprio consulente, che segue le operazioni (art. 201 c.p.c.) e invia osservazioni sulla relazione nei termini fissati dal giudice (art. 195); il progetto di divisione si può poi contestare in udienza (art. 789). Contano superfici, stato dell’immobile, prezzi della zona e vincoli, compresa l’eventuale assegnazione, che pesa in modo diverso se la casa va al genitore che già vi abita o a un terzo.

Se c’è un’assegnazione, l’ex ha un titolo per stare in casa e si può solo chiederne la revisione. Se la casa è cointestata e non assegnata, chi vi abita da solo usa un bene comune ma non può escludere l’altro, cambiando la serratura o negando l’accesso (art. 1102 c.c.). Chi è stato estromesso con violenza o di nascosto può chiedere la reintegrazione nel possesso entro un anno (art. 1168), senza mediazione preventiva (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010). In linea generale può chiedere anche un ristoro per il mancato godimento, che non nasce dal solo fatto che l’altro vi abiti.

Se l’ex non ha alcun titolo – la casa è dell’altro e non ci sono figli, o l’assegnazione è stata revocata – serve un provvedimento di rilascio, da eseguire nelle forme degli artt. 605 ss. c.p.c.; se manca, occorre un’azione davanti al tribunale, di regola preceduta dalla mediazione. Farsi giustizia da sé, forzando la serratura o danneggiando beni, può integrare l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.). Se ci sono violenze o minacce, gli strumenti sono altri: si veda la pagina su violenza domestica e ordini di protezione.

Recuperare i propri beni

Per vestiti, documenti e strumenti di lavoro conviene una richiesta scritta con l’elenco dei beni e una data concordata per il ritiro. Se l’altro rifiuta, la richiesta può essere rivolta al giudice del procedimento di famiglia (art. 473-bis.22 c.p.c.) oppure, se c’è un pregiudizio imminente e irreparabile, proposta con un ricorso d’urgenza (art. 700).

Prima di lasciare la casa, sospendere una rata o firmare una proposta conviene mettere in fila titoli e numeri. Al primo colloquio porta:

• l’atto di provenienza della casa, con le visure catastali e ipotecarie;
• contratto di mutuo, piano di ammortamento e contabili delle rate pagate da ciascuno;
• contratto di locazione o elementi del comodato;
• provvedimenti già emessi ed eventuale nota di trascrizione;
• dichiarazioni dei redditi ed estratti conto degli ultimi tre anni, da allegare al ricorso quando si chiedono contributi o ci sono figli minori (art. 473-bis.12 c.p.c.).

Se la casa viene da un’eredità o la questione nasce da un decesso, la seguiamo nell’ambito delle successioni. Esaminati i documenti, indichiamo le strade praticabili – accordo, mediazione, revisione, divisione – senza promettere esiti, e prima dell’incarico forniamo un preventivo scritto (art. 13 L. 247/2012). Il quadro generale è nella pagina sull’assistenza dello studio nel diritto di famiglia; per fissare un incontro, a Milano o in videochiamata, puoi contattarci.