Quando la casa familiare è in comproprietà e non può essere materialmente divisa in due abitazioni autonome, la domanda non è soltanto chi continuerà ad abitarci. Occorre distinguere tra diritto di abitare nella casa, che può essere regolato nell’interesse dei figli, e proprietà dell’immobile, che va invece sistemata tra gli ex coniugi. Il conguaglio entra in gioco proprio quando uno riceve un valore superiore alla propria quota.

Ti spiego come funziona questa distinzione, come si forma il valore da pareggiare e perché il box auto può cambiare in modo concreto il risultato. Vedremo anche che cosa accade se la casa è già assegnata come abitazione della famiglia: quell’assegnazione non coincide automaticamente con il trasferimento della proprietà, ma può incidere sulla valutazione se il bene viene attribuito all’altro comproprietario.

Assegnazione della casa e proprietà: due questioni diverse

L’assegnazione della casa familiare non trasferisce da sola la proprietà. L’articolo 337-sexies del codice civile disciplina il godimento dell’abitazione della famiglia e lo collega prioritariamente all’interesse dei figli. Il provvedimento può quindi consentire a un genitore di continuare a vivere nella casa con i figli, anche se l’immobile è dell’altro genitore o è in comproprietà. La regola riguarda l’uso della casa, non stabilisce a chi appartenga definitivamente.

Il testo dell’articolo 337-sexies, introdotto nel codice civile dal decreto legislativo n. 154 del 2013, prevede inoltre che l’assegnazione sia considerata nella regolazione dei rapporti economici tra i genitori e che il provvedimento possa essere trascritto. Puoi consultare il testo dell’articolo 55 del d.lgs. n. 154 del 2013, che riporta la disciplina dell’articolo 337-sexies.

La divisione scioglie invece la comproprietà. Dopo la separazione o il divorzio, gli ex coniugi possono restare proprietari dell’immobile in quote uguali o diverse. Se decidono di porre fine a questa comunione, devono individuare la quota di ciascuno e attribuire beni o denaro di valore corrispondente. L’assegnazione della casa familiare può già esistere, ma non risolve da sé il problema della divisione.

Questa distinzione evita un errore frequente: pensare che chi abita nella casa abbia già acquisito la quota dell’altro, oppure che chi non la abita debba sempre cederla senza ricevere il valore che gli spetta. Il diritto di godimento e il diritto di proprietà possono coesistere per un periodo; quando però la proprietà viene concentrata in capo a uno solo, occorre capire se quel diritto di godimento resta oppure si estingue.

Quando una casa non è comodamente divisibile

Non basta che la casa sia fisicamente separabile. Un immobile è “non comodamente divisibile” quando il frazionamento non consente di creare porzioni realmente autonome e utilizzabili senza sacrifici eccessivi. Non è quindi decisivo soltanto se sia possibile alzare un muro o aprire una porta: contano l’accesso indipendente, gli impianti, la possibilità di godere liberamente di ciascuna parte, le servitù necessarie, il costo delle opere e la perdita di valore prodotta dalla divisione.

La Corte di cassazione ha chiarito che la non comoda divisibilità può esistere anche quando il frazionamento è materialmente realizzabile, se le parti create non sarebbero autonome oppure richiederebbero opere complesse o costose, o ancora se subirebbero un rilevante deprezzamento economico. Il criterio è spiegato nella rassegna della Corte di cassazione relativa all’ordinanza n. 27984 del 4 ottobre 2023.

La presenza di un box può rendere possibile un equilibrio diverso. Se l’appartamento non è frazionabile, non significa che tutto il patrimonio comune debba necessariamente seguire la stessa sorte. Un box, una cantina o un posto auto di proprietà comune possono essere attribuiti separatamente a uno dei condividenti, contribuendo a formare due porzioni di valore più vicino alle rispettive quote. In questo caso il conguaglio può diminuire, oppure non essere necessario.

Il box va però identificato con precisione. Può essere una unità immobiliare autonoma, una pertinenza della casa oppure un bene con una titolarità diversa dall’appartamento. Non basta che sia stato sempre usato insieme alla casa: contano l’atto di acquisto, i dati catastali, le trascrizioni e la quota di proprietà effettiva. Se il box non appartiene a entrambi, non entra automaticamente nel calcolo della divisione tra gli ex coniugi.

Il conguaglio: che cos’è e come si calcola

Il conguaglio pareggia il valore delle quote. Non è un prezzo scelto liberamente per “comprare” la metà dell’altro, anche se nella pratica può assomigliare a un acquisto di quota. Serve a compensare la differenza tra ciò che ciascun comproprietario dovrebbe ricevere in base alla propria partecipazione e ciò che riceve concretamente nella divisione.

Un esempio semplice aiuta a capire. Se appartamento e box sono in comproprietà al 50%, valgono complessivamente 330.000 euro e uno dei due riceve entrambi, ciascuno ha diritto a 165.000 euro. Chi riceve l’intero complesso deve quindi riconoscere all’altro un conguaglio di 165.000 euro, salvo che vi siano altri beni comuni, debiti comuni o partite di credito da considerare. Se invece uno riceve l’appartamento da 300.000 euro e l’altro il box da 30.000 euro, il primo deve pareggiare la differenza con 135.000 euro.

Il valore rilevante è quello del bene al momento della divisione. Per questo non basta richiamare il prezzo pagato anni prima, la rendita catastale o una stima effettuata in una fase diversa della separazione. Il valore venale di mercato può dipendere da posizione, stato manutentivo, regolarità urbanistica, consistenza, vincoli, occupazione e caratteristiche del box. Una stima attendibile deve riferirsi al bene nella sua concreta situazione giuridica e materiale.

Nel calcolo possono incidere anche elementi ulteriori, ma non vanno confusi con il conguaglio. Un mutuo ancora esistente, spese sostenute per il bene comune, somme dovute tra gli ex coniugi o crediti per lavori possono richiedere una regolazione separata o integrata nell’accordo. La risposta cambia in base a chi è obbligato verso la banca, a chi ha effettuato i pagamenti e al titolo con cui li ha sostenuti. Il valore della casa è quindi il punto di partenza, non sempre il solo dato conclusivo.

La casa già assegnata al genitore convivente con i figli

Il valore non è sempre lo stesso per chi riceve l’immobile. Se la proprietà dell’intera casa viene attribuita al genitore che è già assegnatario dell’abitazione familiare, il diritto personale di godimento si concentra con la piena proprietà e si estingue. Secondo le Sezioni Unite della Corte di cassazione, in questa situazione la casa va valutata al suo valore venale pieno di mercato ai fini della divisione e del conguaglio.

Il principio è importante perché la permanenza dei figli nella casa non giustifica, da sola, uno sconto sul valore dovuto all’altro comproprietario quando l’assegnatario diventa proprietario esclusivo. La Corte colloca le esigenze economiche legate ai figli nella regolazione del mantenimento, non nella riduzione automatica del valore dell’immobile assegnato al genitore convivente. Il riferimento è nella rassegna delle Sezioni Unite sulla sentenza n. 18641 del 9 giugno 2022.

Il risultato cambia se proprietario esclusivo diventa l’altro ex coniuge. Se la casa viene attribuita a chi non è assegnatario e il diritto di abitazione familiare dell’altro continua a gravare sul bene, la proprietà ricevuta resta limitata nel godimento. In questa ipotesi la Corte di cassazione ritiene che tale vincolo debba incidere sulla valutazione economica. Non si può quindi usare automaticamente lo stesso criterio del valore pieno previsto per l’assegnatario che diventa proprietario unico.

Questa differenza mostra perché non è corretto fare il calcolo partendo soltanto dalla percentuale di proprietà. Prima bisogna stabilire a chi sarà attribuito l’immobile e se il provvedimento di assegnazione resterà efficace dopo la divisione. Solo allora si può individuare una base di valore coerente con il diritto che verrà effettivamente trasferito.

Il ruolo del box auto nella divisione

Il box può essere una leva di riequilibrio, non un dettaglio accessorio. Quando ha una propria consistenza immobiliare e appartiene a entrambi, può essere assegnato a uno dei due mentre l’appartamento viene attribuito all’altro. Questa soluzione può ridurre il denaro necessario per pareggiare le quote e, in alcuni casi, evitare che il conguaglio diventi troppo gravoso.

La scelta non dipende soltanto dal valore commerciale. Un box collegato all’abitazione da un vincolo pertinenziale può essere rilevante anche per l’utilità pratica e per l’attrattiva dell’appartamento sul mercato. Separarlo dalla casa può essere possibile, ma può anche diminuire il valore complessivo o creare un assetto poco funzionale. Al contrario, un’autorimessa facilmente accessibile e autonoma può costituire una porzione da attribuire separatamente senza sacrificare l’utilità dell’abitazione.

Non va presunto che il box segua sempre la casa. L’atto di provenienza può indicare un acquisto unitario oppure due unità distinte; le quote di proprietà possono non coincidere; possono esistere vincoli, ipoteche o diritti di terzi. Un accordo chiaro deve dire espressamente se il box è trasferito con l’appartamento, attribuito all’altro ex coniuge o lasciato in comunione. Lasciare questo punto indefinito significa mantenere una possibile fonte di conflitto anche dopo aver regolato la casa.

Accordo, attribuzione e vendita: le alternative concrete

L’accordo consente di costruire una soluzione più flessibile. Gli ex coniugi possono stabilire chi riceve la casa, se il box segue o meno l’abitazione, quale valore viene attribuito ai beni e come viene pagato il conguaglio. Un pagamento immediato non è l’unica possibilità: le parti possono prevedere una somma differita o rateizzata, purché definiscano con precisione importo, scadenze, garanzie e conseguenze dell’eventuale mancato pagamento.

Quando l’accordo comporta trasferimenti immobiliari, la forma dell’atto conta quanto il contenuto. Proprietà, quote, dati catastali, box, eventuali vincoli e modalità di pagamento devono essere identificati senza ambiguità in un atto idoneo alla pubblicità immobiliare. Una formula generica sulla futura cessione della casa o del garage può non risolvere il trasferimento e lasciare aperti dubbi proprio sul bene da attribuire.

Se non c’è accordo, la vendita è una possibile conseguenza, non una scelta obbligata fin dall’inizio. Nella divisione giudiziale si valuta prima se esista una soluzione divisoria che rispetti le quote, anche mediante attribuzione dell’intero a un condividente con conguaglio. Se l’attribuzione non è praticabile o nessuno può ricevere il bene alle condizioni necessarie, la vendita del bene e la ripartizione del ricavato possono diventare l’alternativa concreta.

Prima di definire una proposta è utile raccogliere in un unico quadro l’atto di acquisto, le quote di proprietà, la documentazione del box, l’eventuale provvedimento di assegnazione della casa, il mutuo e una stima riferita alla situazione attuale. Il dato decisivo è l’assetto finale: chi sarà proprietario di che cosa, chi potrà utilizzare la casa e quale somma servirà davvero per rendere equivalenti le rispettive attribuzioni.

Domande frequenti

Posso ottenere la casa familiare pagando l’altro ex coniuge?

Sì, se la proprietà è divisibile attraverso l’attribuzione dell’intero. Quando la casa non è comodamente frazionabile, l’attribuzione a uno dei comproprietari con conguaglio è una soluzione possibile. Occorre però definire valore dell’immobile, quota di ciascuno, eventuali beni comuni collegati e sorte dell’assegnazione familiare già disposta.

Il conguaglio è sempre pari alla metà del valore della casa?

No, coincide con la differenza tra quota spettante e beni ricevuti. Con quote paritarie e nessun altro elemento da considerare, chi riceve l’intera casa versa in genere la metà del valore all’altro. Il risultato cambia se le quote sono diverse, se esiste un box comune, se vi sono altri beni o se devono essere regolate specifiche partite economiche.

La casa assegnata per i figli vale meno nella divisione?

Dipende da chi ne diventa proprietario esclusivo. Se l’immobile viene attribuito al genitore già assegnatario, le Sezioni Unite indicano il valore venale pieno. Se viene attribuito all’altro ex coniuge e l’assegnazione continua a gravare sul bene, la limitazione del godimento incide invece sulla valutazione della proprietà trasferita.

Il box auto deve seguire per forza l’appartamento?

No, ma non può essere separato soltanto per convenienza. Bisogna verificare come è stato acquistato, a chi appartiene, se ha una propria autonomia immobiliare e se esistono vincoli che lo collegano alla casa. Se è bene comune autonomo, può essere attribuito a uno dei due per ridurre o compensare il conguaglio.

Se non troviamo un accordo, la casa viene venduta subito?

La vendita non è automatica. Prima può essere valutata l’attribuzione dell’immobile a uno dei comproprietari con il pagamento del conguaglio. La vendita e la divisione del ricavato diventano una soluzione possibile se l’attribuzione non è praticabile o non consente di raggiungere un assetto equilibrato tra le quote.

Riferimenti istituzionali

Per il criterio della non comoda divisibilità e per le caratteristiche che rendono inadeguato un frazionamento materiale, il riferimento utilizzato è la rassegna della Corte di cassazione sull’ordinanza n. 27984 del 2023.

Per gli effetti dell’assegnazione della casa familiare sul valore dell’immobile e sul conguaglio, il riferimento è la rassegna della Corte di cassazione sulla sentenza delle Sezioni Unite n. 18641 del 2022.